物業財務管理制度和標準
第一章總則
第一條為了加強企業財務管理，規范企業財務行為，保護企業及其相關方的合法權益，推進現代企業制度建設，根據有關法律、行政法規的規定，制定本通則。
第二條在中華人民共和國境內依法設立的具備法人資格的國有及國有控股企業適用本通則。金融企業除外。
其他企業參照執行。
第三條國有及國有控股企業(以下簡稱企業)應當確定內部財務管理體制，建立健全財務管理制度，控制財務風險。
企業財務管理應當按照制定的財務戰略，合理籌集資金，有效營運資產，控制成本費用，規范收益分配及重組清算財務行為，加強財務監督和財務信息管理。
第四條財政部負責制定企業財務規章制度。
各級財政部門(以下通稱主管財政機關)應當加強對企業財務的指導、管理、監督，其主要職責包括：
(一)監督執行企業財務規章制度，按照財務關系指導企業建立健全內部財務制度。
(二)制定促進企業改革發展的財政財務政策，建立健全支持企業發展的財政資金管理制度。
(三)建立健全企業年度財務會計報告審計制度，檢查企業財務會計報告質量。
(四)實施企業財務評價，監測企業財務運行狀況。
(五)研究、擬訂企業國有資本收益分配和國有資本經營預算的制度。
(六)參與審核屬于本級人民政府及其有關部門、機構出資的企業重要改革、改制方案。
(七)根據企業財務管理的需要提供必要的幫助、服務。
第五條各級人民政府及其部門、機構，企業法人、其他組織或者自然人等企業投資者(以下通稱投資者)，企業經理、廠長或者實際負責經營管理的其他領導成員(以下通稱經營者)，依照法律、法規、本通則和企業章程的規定，履行企業內部財務管理職責。
第六條企業應當依法納稅。企業財務處理與稅收法律、行政法規規定不一致的，納稅時應當依法進行調整。
第七條各級人民政府及其部門、機構出資的企業，其財務關系隸屬同級財政機關。
第二章企業財務管理體制
第八條企業實行資本權屬清晰、財務關系明確、符合法人治理結構要求的財務管理體制。
企業應當按照國家有關規定建立有效的內部財務管理級次。企業集團公司自行決定集團內部財務管理體制。
第九條企業應當建立財務決策制度，明確決策規則、程序、權限和責任等。法律、行政法規規定應當通過職工(代表)大會審議或者聽取職工、相關組織意見的財務事項，依照其規定執行。
企業應當建立財務決策回避制度。對投資者、經營者個人與企業利益有沖突的財務決策事項，相關投資者、經營者應當回避。
第十條企業應當建立財務風險管理制度，明確經營者、投資者及其他相關人員的管理權限和責任，按照風險與收益均衡、不相容職務分離等原則，控制財務風險。
第十一條企業應當建立財務預算管理制度，以現金流為核心，按照實現企業價值最大化等財務目標的要求，對資金籌集、資產營運、成本控制、收益分配、重組清算等財務活動，實施全面預算管理。
第十二條投資者的財務管理職責主要包括：
(一)審議批準企業內部財務管理制度、企業財務戰略、財務規劃和財務預算。
(二)決定企業的籌資、投資、擔保、捐贈、重組、經營者報酬、利潤分配等重大財務事項。
(三)決定企業聘請或者解聘會計師事務所、資產評估機構等中介機構事項。
(四)對經營者實施財務監督和財務考核。
(五)按照規定向全資或者控股企業委派或者推薦財務總監。
投資者應當通過股東(大)會、董事會或者其他形式的內部機構履行財務管理職責，可以通過企業章程、內部制度、合同約定等方式將部分財務管理職責授予經營者。
第十三條經營者的財務管理職責主要包括：
(一)擬訂企業內部財務管理制度、財務戰略、財務規劃，編制財務預算。
(二)組織實施企業籌資、投資、擔保、捐贈、重組和利潤分配等財務方案，誠信履行企業償債義務。
(三)執行國家有關職工勞動報酬和勞動保護的規定，依法繳納社會保險費、住房公積金等，保障職工合法權益。
(四)組織財務預測和財務分析，實施財務控制。
(五)編制并提供企業財務會計報告，如實反映財務信息和有關情況。
(六)配合有關機構依法進行審計、評估、財務監督等工作。
第三章資金籌集
第十四條企業可以接受投資者以貨幣資金、實物、無形資產、股權、特定債權等形式的出資。其中，特定債權是指企業依法發行的可轉換債券、符合有關規定轉作股權的債權等。
企業接受投資者非貨幣資產出資時，法律、行政法規對出資形式、程序和評估作價等有規定的，依照其規定執行。
企業接受投資者商標權、著作權、專利權及其他專有技術等無形資產出資的，應當符合法律、行政法規規定的比例。
第十五條企業依法以吸收直接投資、發行股份等方式籌集權益資金的，應當擬訂籌資方案，確定籌資規模，履行內部決策程序和必要的報批手續，控制籌資成本。
企業籌集的實收資本，應當依法委托法定驗資機構驗資并出具驗資報告。
第十六條企業應當執行國家有關資本管理制度，在獲準工商登記后30日內，依據驗資報告等向投資者出具出資證明書，確定投資者的合法權益。
企業籌集的實收資本，在持續經營期間可以由投資者依照法律、行政法規以及企業章程的規定轉讓或者減少，投資者不得抽逃或者變相抽回出資。
除《公司法》等有關法律、行政法規另有規定外，企業不得回購本企業發行的股份。企業依法回購股份，應當符合有關條件和財務處理辦法，并經投資者決議。
第十七條對投資者實際繳付的出資超出注冊資本的差額(包括股票溢價)，企業應當作為資本公積管理。
經投資者審議決定后，資本公積用于轉增資本。國家另有規定的，從其規定。
第十八條企業從稅后利潤中提取的盈余公積包括法定公積金和任意公積金，可以用于彌補企業虧損或者轉增資本。法定公積金轉增資本后留存企業的部分，以不少于轉增前注冊資本的25%為限。
第十九條企業增加實收資本或者以資本公積、盈余公積轉增實收資本，由投資者履行財務決策程序后，辦理相關財務事項和工商變更登記。
第二十條企業取得的各類財政資金，區分以下情況處理：
(一)屬于國家直接投資、資本注入的，按照國家有關規定增加國家資本或者國有資本公積。
(二)屬于投資補助的，增加資本公積或者實收資本。國家撥款時對權屬有規定的，按規定執行;沒有規定的，由全體投資者共同享有。
(三)屬于貸款貼息、專項經費補助的，作為企業收益處理。
(四)屬于政府轉貸、償還性資助的，作為企業負債管理。
(五)屬于彌補虧損、救助損失或者其他用途的，作為企業收益處理。
第二十一條企業依法以借款、發行債券、融資租賃等方式籌集債務資金的，應當明確籌資目的，根據資金成本、債務風險和合理的資金需求，進行必要的資本結構決策，并簽訂書面合同。
企業籌集資金用于固定資產投資項目的，應當遵守國家產業政策、行業規劃、自有資本比例及其他規定。
企業籌集資金，應當按規定核算和使用，并誠信履行合同，依法接受監督。
第四章資產營運
第二十二條企業應當根據風險與收益均衡等原則和經營需要，確定合理的資產結構，并實施資產結構動態管理。
第二十三條企業應當建立內部資金調度控制制度，明確資金調度的條件、權限和程序，統一籌集、使用和管理資金。企業支付、調度資金，應當按照內部財務管理制度的規定，依據有效合同、合法憑證，辦理相關手續。
企業向境外支付、調度資金應當符合國家有關外匯管理的規定。
企業集團可以實行內部資金集中統一管理，但應當符合國家有關金融管理等法律、行政法規規定，并不得損害成員企業的利益。
第二十四條企業應當建立合同的財務審核制度，明確業務流程和審批權限，實行財務監控。
企業應當加強應收款項的管理，評估客戶信用風險，跟蹤客戶履約情況，落實收賬責任，減少壞賬損失。
第二十五條企業應當建立健全存貨管理制度，規范存貨采購審批、執行程序，根據合同的約定以及內部審批制度支付貨款。
企業選擇供貨商以及實施大宗采購，可以采取招標等方式進行。
第二十六條企業應當建立固定資產購建、使用、處置制度。
企業自行選擇、確定固定資產折舊辦法，可以征詢中介機構、有關專家的意見，并由投資者審議批準。固定資產折舊辦法一經選用，不得隨意變更。確需變更的，應當說明理由，經投資者審議批準。
企業購建重要的固定資產、進行重大技術改造，應當經過可行性研究，按照內部審批制度履行財務決策程序，落實決策和執行責任。
企業在建工程項目交付使用后，應當在一個年度內辦理竣工決算。
第二十七條企業對外投資應當遵守法律、行政法規和國家有關政策的規定，符合企業發展戰略的要求，進行可行性研究，按照內部審批制度履行批準程序，落實決策和執行的責任。
企業對外投資應當簽訂書面合同，明確企業投資權益，實施財務監管。依據合同支付投資款項，應當按照企業內部審批制度執行。
企業向境外投資的，還應當經投資者審議批準，并遵守國家境外投資項目核準和外匯管理等相關規定。
第二十八條企業通過自創、購買、接受投資等方式取得的無形資產，應當依法明確權屬，落實有關經營、管理的財務責任。
無形資產出現轉讓、租賃、質押、授權經營、連鎖經營、對外投資等情形時，企業應當簽訂書面合同，明確雙方的權利義務，合理確定交易價格。
第二十九條企業對外擔保應當符合法律、行政法規及有關規定，根據被擔保單位的資信及償債能力，按照內部審批制度采取相應的風險控制措施，并設立備查賬簿登記，實行跟蹤監督。
企業對外捐贈應當符合法律、行政法規及有關財務規定，制定實施方案，明確捐贈的范圍和條件，落實執行責任，嚴格辦理捐贈資產的交接手續。
第三十條企業從事期貨、期權、證券、外匯交易等業務或者委托其他機構理財，不得影響主營業務的正常開展，并應當簽訂書面合同，建立交易報告制度，定期對賬，控制風險。
第三十一條企業從事代理業務，應當嚴格履行合同，實行代理業務與自營業務分賬管理，不得挪用客戶資金、互相轉嫁經營風險。
第三十二條企業應當建立各項資產損失或者減值準備管理制度。各項資產損失或者減值準備的計提標準，一經選用，不得隨意變更。企業在制訂計提標準時可以征詢中介機構、有關專家的意見。
對計提損失或者減值準備后的資產，企業應當落實監管責任。能夠收回或者繼續使用以及沒有證據證明實際損失的資產，不得核銷。
第三十三條企業發生的資產損失，應當及時予以核實、查清責任，追償損失，按照規定程序處理。
企業重組中清查出的資產損失，經批準后依次沖減未分配利潤、盈余公積、資本公積和實收資本。
第三十四條企業以出售、抵押、置換、報廢等方式處理資產時，應當按照國家有關規定和企業內部財務管理制度規定的權限和程序進行。其中，處理主要固定資產涉及企業經營業務調整或者資產重組的，應當根據投資者審議通過的業務調整或者資產重組方案實施。
第三十五條企業發生關聯交易的，應當遵守國家有關規定，按照獨立企業之間的交易計價結算。投資者或者經營者不得利用關聯交易非法轉移企業經濟利益或者操縱關聯企業的利潤。
第五章成本控制
第三十六條企業應當建立成本控制系統，強化成本預算約束，推行質量成本控制辦法，實行成本定額管理、全員管理和全過程控制。
第三十七條企業實行費用歸口、分級管理和預算控制，應當建立必要的費用開支范圍、標準和報銷審批制度。
第三十八條企業技術研發和科技成果轉化項目所需經費，可以通過建立研發準備金籌措，據實列入相關資產成本或者當期費用。
符合國家規定條件的企業集團，可以集中使用研發費用，用于企業主導產品和核心技術的自主研發。
第三十九條企業依法實施安全生產、清潔生產、污染治理、地質災害防治、生態恢復和環境保護等所需經費，按照國家有關標準列入相關資產成本或者當期費用。
第四十條企業發生銷售折扣、折讓以及支付必要的傭金、回扣、手續費、勞務費、提成、返利、進場費、業務獎勵等支出的，應當簽訂相關合同，履行內部審批手續。
企業開展進出口業務收取或者支付的傭金、保險費、運費，按照合同規定的價格條件處理。
企業向個人以及非經營單位支付費用的，應當嚴格履行內部審批及支付的手續。
第四十一條企業可以根據法律、法規和國家有關規定，對經營者和核心技術人員實行與其他職工不同的薪酬辦法，屬于本級人民政府及其部門、機構出資的企業，應當將薪酬辦法報主管財政機關備案。
第四十二條企業應當按照勞動合同及國家有關規定支付職工報酬，并為從事高危作業的職工繳納團體人身意外傷害保險費，所需費用直接作為成本(費用)列支。
經營者可以在工資計劃中安排一定數額，對企業技術研發、降低能源消耗、治理“三廢”、促進安全生產、開拓市場等作出突出貢獻的職工給予獎勵。
第四十三條企業應當依法為職工支付基本醫療、基本養老、失業、工傷等社會保險費，所需費用直接作為成本(費用)列支。
已參加基本醫療、基本養老保險的企業，具有持續盈利能力和支付能力的，可以為職工建立補充醫療保險和補充養老保險，所需費用按照省級以上人民政府規定的比例從成本(費用)中提取。超出規定比例的`部分，由職工個人負擔。
第四十四條企業為職工繳納住房公積金以及職工住房貨幣化分配的財務處理，按照國家有關規定執行。
職工教育經費按照國家規定的比例提取，專項用于企業職工后續職業教育和職業培訓。
工會經費按照國家規定比例提取并撥繳工會。
第四十五條企業應當依法繳納行政事業性收費、政府性基金以及使用或者占用國有資源的費用等。
企業對沒有法律法規依據或者超過法律法規規定范圍和標準的各種攤派、收費、集資，有權拒絕。
第四十六條企業不得承擔屬于個人的下列支出：
(一)娛樂、健身、旅游、招待、購物、饋贈等支出。
(二)購買商業保險、證券、股權、收藏品等支出。
(三)個人行為導致的罰款、賠償等支出。
(四)購買住房、支付物業管理費等支出。
(五)應由個人承擔的其他支出。
第六章收益分配
第四十七條投資者、經營者及其他職工履行本企業職務或者以企業名義開展業務所得的收入，包括銷售收入以及對方給予的銷售折扣、折讓、傭金、回扣、手續費、勞務費、提成、返利、進場費、業務獎勵等收入，全部屬于企業。
企業應當建立銷售價格管理制度，明確產品或者勞務的定價和銷售價格調整的權限、程序與方法，根據預期收益、資金周轉、市場競爭、法律規范約束等要求，采取相應的價格策略，防范銷售風險。
第四十八條企業出售股權投資，應當按照規定的程序和方式進行。股權投資出售底價，參照資產評估結果確定，并按照合同約定收取所得價款。在履行交割時，對尚未收款部分的股權投資，應當按照合同的約定結算，取得受讓方提供的有效擔保。
上市公司國有股減持所得收益，按照國務院的規定處理。
第四十九條企業發生的年度經營虧損，依照稅法的規定彌補。稅法規定年限內的稅前利潤不足彌補的，用以后年度的稅后利潤彌補，或者經投資者審議后用盈余公積彌補。
第五十條企業年度凈利潤，除法律、行政法規另有規定外，按照以下順序分配：
(一)彌補以前年度虧損。
(二)提取10%法定公積金。法定公積金累計額達到注冊資本50%以后，可以不再提取。
(三)提取任意公積金。任意公積金提取比例由投資者決議。
(四)向投資者分配利潤。企業以前年度未分配的利潤，并入本年度利潤，在充分考慮現金流量狀況后，向投資者分配。屬于各級人民政府及其部門、機構出資的企業，應當將應付國有利潤上繳財政。
國有企業可以將任意公積金與法定公積金合并提取。股份有限公司依法回購后暫未轉讓或者注銷的股份，不得參與利潤分配;以回購股份對經營者及其他職工實施股權激勵的，在擬訂利潤分配方案時，應當預留回購股份所需利潤。
第五十一條企業彌補以前年度虧損和提取盈余公積后，當年沒有可供分配的利潤時，不得向投資者分配利潤，但法律、行政法規另有規定的除外。
第五十二條企業經營者和其他職工以管理、技術等要素參與企業收益分配的，應當按照國家有關規定在企業章程或者有關合同中對分配辦法作出規定，并區別以下情況處理：
(一)取得企業股權的，與其他投資者一同進行企業利潤分配。
(二)沒有取得企業股權的，在相關業務實現的利潤限額和分配標準內，從當期費用中列支。
第七章重組清算
第五十三條企業通過改制、產權轉讓、合并、分立、托管等方式實施重組，對涉及資本權益的事項，應當由投資者或者授權機構進行可行性研究，履行內部財務決策程序，并組織開展以下工作：
(一)清查財產，核實債務，委托會計師事務所審計。
(二)制訂職工安置方案，聽取重組企業的職工、職工代表大會的意見或者提交職工代表大會審議。
(三)與債權人協商，制訂債務處置或者承繼方案。
(四)委托評估機構進行資產評估，并以評估價值作為凈資產作價或者折股的參考依據。
(五)擬訂股權設置方案和資本重組實施方案，經過審議后履行報批手續。
第五十四條企業采取分立方式進行重組，應當明晰分立后的企業產權關系。
企業劃分各項資產、債務以及經營業務，應當按照業務相關性或者資產相關性原則制訂分割方案。對不能分割的整體資產，在評估機構評估價值的基礎上，經分立各方協商，由擁有整體資產的一方給予他方適當經濟補償。
第五十五條企業可以采取新設或者吸收方式進行合并重組。企業合并前的各項資產、債務以及經營業務，由合并后的企業承繼，并應當明確合并后企業的產權關系以及各投資者的出資比例。
企業合并的資產稅收處理應當符合國家有關稅法的規定，合并后凈資產超出注冊資本的部分，作為資本公積;少于注冊資本的部分，應當變更注冊資本或者由投資者補足出資。
對資不抵債的企業以承擔債務方式合并的，合并方應當制定企業重整措施，按照合并方案履行償還債務責任，整合財務資源。
第五十六條企業實行托管經營，應當由投資者決定，并簽訂托管協議，明確托管經營的資產負債狀況、托管經營目標、托管資產處置權限以及收益分配辦法等，并落實財務監管措施。
受托企業應當根據托管協議制訂相關方案，重組托管企業的資產與債務。未經托管企業投資者同意，不得改組、改制托管企業，不得轉讓托管企業及轉移托管資產、經營業務，不得以托管企業名義或者以托管資產對外擔保。
第五十七條企業進行重組時，對已占用的國有劃撥土地應當按照有關規定進行評估，履行相關手續，并區別以下情況處理：
(一)繼續采取劃撥方式的，可以不納入企業資產管理，但企業應當明確劃撥土地使用權權益，并按規定用途使用，設立備查賬簿登記。國家另有規定的除外。
(二)采取作價入股方式的，將應繳納的土地出讓金轉作國家資本，形成的國有股權由企業重組前的國有資本持有單位或者主管財政機關確認的單位持有。
(三)采取出讓方式的，由企業購買土地使用權，支付出讓費用。
(四)采取租賃方式的，由企業租賃使用，租金水平參照銀行同期貸款利率確定，并在租賃合同中約定。
企業進行重組時，對已占用的水域、探礦權、采礦權、特許經營權等國有資源，依法可以轉讓的，比照前款處理。
第五十八條企業重組過程中，對拖欠職工的工資和醫療、傷殘補助、撫恤費用以及欠繳的基本社會保險費、住房公積金，應當以企業現有資產優先清償。
第五十九條企業被責令關閉、依法破產、經營期限屆滿而終止經營的，或者經投資者決議解散的，應當按照法律、法規和企業章程的規定實施清算。清算財產變賣底價，參照資產評估結果確定。國家另有規定的，從其規定。
企業清算結束，應當編制清算報告，委托會計師事務所審計，報投資者或者人民法院確認后，向相關部門、債權人以及其他的利益相關人通告。其中，屬于各級人民政府及其部門、機構出資的企業，其清算報告應當報送主管財政機關。
第六十條企業解除職工勞動關系，按照國家有關規定支付的經濟補償金或者安置費，除正常經營期間發生的列入當期費用以外，應當區別以下情況處理：
(一)企業重組中發生的，依次從未分配利潤、盈余公積、資本公積、實收資本中支付。
(二)企業清算時發生的，以企業扣除清算費用后的清算財產優先清償。
第八章信息管理
第六十一條企業可以結合經營特點，優化業務流程，建立財務和業務一體化的信息處理系統，逐步實現財務、業務相關信息一次性處理和實時共享。
第六十二條企業應當逐步創造條件，實行統籌企業資源計劃，全面整合和規范財務、業務流程，對企業物流、資金流、信息流進行一體化管理和集成運作。
第六十三條企業應當建立財務預警機制，自行確定財務危機警戒標準，重點監測經營性凈現金流量與到期債務、企業資產與負債的適配性，及時溝通企業有關財務危機預警的信息，提出解決財務危機的措施和方案。
第六十四條企業應當按照有關法律、行政法規和國家統一的會計制度的規定，按時編制財務會計報告，經營者或者投資者不得拖延、阻撓。
第六十五條企業應當按照規定向主管財政機關報送月份、季度、年度財務會計報告等材料，不得在報送的財務會計報告等材料上作虛假記載或者隱瞞重要事實。主管財政機關應當根據企業的需要提供必要的培訓和技術支持。
企業對外提供的年度財務會計報告，應當依法經過會計師事務所審計。國家另有規定的，從其規定。
第六十六條企業應當在年度內定期向職工公開以下信息：
(一)職工勞動報酬、養老、醫療、工傷、住房、培訓、休假等信息。
(二)經營者報酬實施方案。
(三)年度財務會計報告審計情況。
(四)企業重組涉及的資產評估及處置情況。
(五)其他依法應當公開的信息。
第六十七條主管財政機關應當建立健全企業財務評價體系，主要評估企業內部財務控制的有效性，評價企業的償債能力、盈利能力、資產營運能力、發展能力和社會貢獻。評估和評價的結果可以通過適當方式向社會發布。
第六十八條主管財政機關及其工作人員應當恰當使用所掌握的企業財務信息，并依法履行保密義務，不得利用企業的財務信息謀取私利或者損害企業利益。
第九章財務監督
第六十九條企業應當依法接受主管財政機關的財務監督和國家審計機關的財務審計。
第七十條經營者在經營過程中違反本通則有關規定的，投資者可以依法追究經營者的責任。
第七十一條企業應當建立、健全內部財務監督制度。
企業設立監事會或者監事人員的，監事會或者監事人員依照法律、行政法規、本通則和企業章程的規定，履行企業內部財務監督職責。
經營者應當實施內部財務控制，配合投資者或者企業監事會以及中介機構的檢查、審計工作。
第七十二條企業和企業負有直接責任的主管人員和其他人員有以下行為之一的，縣級以上主管財政機關可以責令限期改正、予以警告，有違法所得的，沒收違法所得，并可以處以不超過違法所得3倍、但最高不超過3萬元的罰款;沒有違法所得的，可以處以1萬元以下的罰款。
(一)違反本通則第三十九條、四十條、四十二條第一款、四十三條、四十六條規定列支成本費用的。
(二)違反本通則第四十七條第一款規定截留、隱瞞、侵占企業收入的。
(三)違反本通則第五十條、五十一條、五十二條規定進行利潤分配的。但依照《公司法》設立的企業不按本通則第五十條第一款第二項規定提取法定公積金的，依照《公司法》的規定予以處罰。
(四)違反本通則第五十七條規定處理國有資源的。
(五)不按本通則第五十八條規定清償職工債務的。
第七十三條企業和企業負有直接責任的主管人員和其他人員有以下行為之一的，縣級以上主管財政機關可以責令限期改正、予以警告。
(一)未按本通則規定建立健全各項內部財務管理制度的。
(二)內部財務管理制度明顯與法律、行政法規和通用的企業財務規章制度相抵觸，且不按主管財政機關要求修正的。
第七十四條企業和企業負有直接責任的主管人員和其他人員不按本通則第六十四條、第六十五條規定編制、報送財務會計報告等材料的，縣級以上主管財政機關可以依照《公司法》、《企業財務會計報告條例》的規定予以處罰。
第七十五條企業在財務活動中違反財政、稅收等法律、行政法規的，依照《財政違法行為處罰處分條例》(國務院令第427號)及有關稅收法律、行政法規的規定予以處理、處罰。
第七十六條主管財政機關以及政府其他部門、機構有關工作人員，在企業財務管理中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊或者泄露國家機密、企業商業秘密的，依法進行處理。
第十章附則
第七十七條實行企業化管理的事業單位比照適用本通則。
第七十八條本通則自20_年1月1日起施行。
物業財務管理制度和標準（篇2）
第一章總則
為了加強本單位的會計基礎工作，建立規范的會計工作秩序，提高會計工作水平，根據《中華人民共和國會計法》和國家統一會計制度的規定，結合本單位類型和內部管理的需要，制定本制度。
第二章會計人員的基本條件
1.配備必要的專業知識和專業技能，熟悉國家有關法律、法規、規章和國家統一會計制度，遵守職業道德。
2.應當按照會計法律、法規和國家統一會計制度規定的程序和要求進行會計工作，保證所提供的`會計信息合法、真實、準確、及時、完整。
3.應當熟悉本單位的生產經營和業務管理情況，運用掌握的會計信息和會計方法，為改善單位內部管理、提高經濟效益服務。
4.遵守本單位的商業秘密，不能私自向外界提供或者泄露單位的會計信息。
5.應當按照國家有關規定定期參加會計業務的培訓。
第三章會計核算要求
1.按照國家統一會計制度的規定和會計業務的需要設置會計賬簿，包括總賬、明細帳、費用賬、現金日記賬和銀行日記帳等。
2.會計憑證、會計賬簿、會計報表和其他會計資料的內容和要求必須符合國家統一會計制度的規定，不得偽造、變造會計憑證和會計賬簿，不得設置帳外賬，不得報送虛假會計報表。
3.會計憑證、會計賬簿、會計報表和其他會計資料，應建立檔案，妥善保管。會計檔案建檔要求、保管期限、銷毀辦法等依據《會計檔案管理辦法》的規定進行。
4.按照國家統一會計制度的規定，定期結帳，定期編制財務。財務負責人對財務報告的合法性、真實性負法律責任。
第四章會計監督
1.會計人員應當對原始憑證進行審核監督。
2.會計人員應當對實物、款項進行監督，督促建立并嚴格執行財產清查制度。
3.會計人員應當對財務收支、審批程序進行監督。
4.會計人員對違反單位內部會計管理制度的經濟活動，應當制止和糾正。
5.會計人員應當依照法律和國家有關規定接受財政、審計、稅務等機關的監督，如實提供會計憑證、賬簿、會計報表和其他會計資料。
物業財務管理制度和標準（篇3）
1、收入問題：為少交稅收入記在賬外或是將不確認收入，將收入掛在往來科目中，此時也不會開增值稅發票，錢貨早已經交易。
2、成本問題：
①、情況1往往產生問題是賬面庫存商品成本結轉不及時，貨物已經發出但未記錄成本;或者是材料、人工等耗費已經計入成本，而與收入不配比。
②、部分生產類企業因車間零部件較多，材料入庫、出庫記錄不及時、不準確而產生賬面成本不準確，甚至有企業平時的成本按估計的'方法來核算成本。
③、平時不對庫存進行盤點，使賬務和實際情況脫節，財務記錄不準確。
3、資金問題：
①、一般缺少資金，向銀行借款較多，一般與其他企業互相擔保;向個人借款用于暫時的資金往來或是生產經營，利息高于銀行貸款;有的還會存在職工集資問題。
②、現金、銀行存款：賬面現金較多，實際現金一般遠少于賬面，存在較多白條;現金使用不合規。
③、往往有較多的業務費(給客戶采購人員的回扣)，在白條中列支，到最后沒有相應的發票或是費用單。
④、出資、增資不實，往往是先出資再抽逃，以后通過費用方式慢慢的抵消掉。
4、人員工資問題：
①、往往繳納不足，與部分員工不簽訂勞動合同。
5、固定資產、無形資產問題：
①、固定資產入賬時間與實際情況不一致，導致折舊、攤銷在不同年度差異，也使損益表差異，甚至影響不同年度的盈虧情況。
②、賬面記錄與實際往往有差異;攤銷問題。有些可能已經報廢或減值，但仍掛賬。
③、因固定資產、無形資產一般金額較大，應與當地同等情況比較分析，可能有些利用固定資產、無形資產合同隱藏大額的非正常交易等。此處僅列指幾條，更多問題大家共同討論分享。
物業財務管理制度和標準（篇4）
1、總則
本制度明確了收款管理權責劃分，規范了收款管理操作程序，建立了收款管理審批流程，為收款管理工作開展提供了制度依據。
2、職責
本制度的主責部門為各公司財務部，按本制度規定嚴格執行收款管理要求與流程。
3、范圍
本制度規范的收款內容包括：物業費收入、車位管理費收入、開發界面收入、租金收入、多種經營收入、押金及代收款等。
4、各類收款總體要求
4.1財務部全面負責公司各項收款界面的管理，包括收款、收款監督、收款票據領購、下發及核銷等內容。
4.2各類收款業務均需在EAS系統中操作，做到日清日結，如遇特殊原因無法當天錄入的，轉天補錄的業務日期必須與收款日期一致。
4.3財務人員應在每日及每月底將EAS系統中的收款報表與財務系統總賬進行核對，確保數據一致。
4.4收費人員應確保各類票據連號使用，在保證當日票、款、表相符的基礎上，及時將整理好的單據及銀行回執傳遞給公司財務部，相關財務人員應對交來的錢款票據逐筆進行核對。
4.5各類票據使用完后應及時到財務部核銷并領用。
4.6財務人員每月至少兩次對收費現場的庫存現金、票據管理情況等進行盤點抽查并保留檢查痕跡，確?，F場收費的操作規范性。
5、收款管理具體要求
5.1物業費收入、車位管理費收入、租金收入、多種經營收入、押金及代收款。
5.1.1每月最后一日，由客服部指定專人對收費軟件中的房屋客戶設置和客戶收費設置進行檢查，財務負責核對，確保計算應收費用前系統設置的真實、準確。
5.1.2財務人員應于每月1日將當月應收取的周期性費用(如物業費、車位費等)及時進行應收費用計算，并在EAS收費系統中生成應收費用數據。
5.1.3臨時性費用(如出入證工本費、場地租金收入、零星服務收入等)根據實際情況生成應收費用，并及時收取。
5.1.4收費人員收費前應核對業主資料(房號、業主姓名、應收款項等信息)，口頭告知業主應繳費用的明細及金額，收款后將蓋有公司收款印章的票據交業主作為已繳款憑據。
5.1.5收費人員在每日工作結束前，應將當日的收款票據、收款金額、報表核對一致。
5.1.6財務人員每日負責對收款事項進行檢查及審核，無誤后進行賬務處理。
5.2與開發公司相關的收入
5.2.1范圍：空置管理費(未出售)收入、開辦費收入、售樓處物業收入(服務費)、為開發公司服務收入、前期顧問咨詢服務收入。
5.2.2各公司財務部根據業務部門提交的應收款數據進行審核，督促業務部門及時簽訂相應合同。
5.2.3與開發公司相關收入結算的總體原則是：結算及時并實現資金快速回流。
5.2.3.1開發公司與物業公司雙方的各項業務，需由開發公司相關業務部門先立項并簽訂相應合同，而后開始實施。簽訂的合同中要明確服務標準、管理要求、費用結算方式及結算周期。對于由開發公司移交給物業進行后續管理的事項，要求明確承接的現狀，對未盡事宜的責任要界定清晰。
5.2.3.2物業公司根據各項目進度及受托協議的執行情況，由物業公司專人于結算資料齊全后的3個工作日內，向開發公司提交費用結算申請。
5.2.3.3物業公司需持續跟進與開發公司之間的結算進度，確保在結算資料提交后的7個工作日內開發公司方面完成對結算申請的審核及確認。
5.2.3.4物業公司根據開發公司審核確認后的相關審批資料，及時跟進開發公司的立項審批及合同審批進度。
5.2.4財務部根據收到的簽批完整的合同開具相應的發票，跟進開發公司的付款流程及資金安排，待開發公司付款完畢或收到款項時確認收入。
5.2.4財務部應建立開發界面收入臺賬，內容包括：合同編號、簽訂日期、合同名稱、開發界面收入類別、涉及的具體項目/分期、合同期限、合同金額、累計已發生金額、合同余額等。
5.3免單收入
5.3.1包括銷售免單、售后減免和內免，主要是指開發公司在房地產銷售階段促進銷售、售后階段解決客戶訴求以及物業公司在承接項目后解決業主遺留問題而開具的減免物業服務相關費用的書面優惠證明。銷售免單和售后減免都是由開發公司和業主簽署的優惠免單;內免是物業公司和業主簽署的優惠免單。
5.3.2物業公司財務部收到業務部門提交的簽批完整的確認單(銷售免單、售后減免)以及開發公司給付的款項時確認收入。確認單上必須有業主、開發公司相關部門負責人的簽章確認。
5.3.3內部免單需由業務部門提交申請，簽批后，在EAS收費系統中對應收費用進行相應調整。
5.3.4物業公司財務部應分別建立開發公司免單及內部免單臺賬，臺賬內容需包含：所屬項目、客戶資料、免單類型、免單金額、免單期限及免單事由，以備查詢。
5.4代收款項的管理
5.4.1包含內容：代為收取的水費、電費、公攤水電費、燃氣、煤氣、采暖費等費用，以及代為收取的其他收費，例如代收小區寬帶費等。
5.4.2代收款項應建立相應的代收代付臺賬并及時核對，保證數據的準確性，及時結清代收款項。
6、收款現場管理
6.1當日收取的款項必須當日送存公司指定銀行賬戶，非工作時間收款須存入經物業集團財務管理部備案的無卡存款銀行賬戶，當日現場無卡存款金額需短信告知財務人員。
6.2收費人員入戶收取的各類款項必須當日錄入EAS收費系統。
6.3收費人員交接班要有交接記錄，現金、收款單據等憑證必須經雙方清點后，簽字確認。
6.4收費人員當日下班前，必須清點票款，打印POS結算單，核對報表，保證賬實相符。
7、附則
本制度自發布之日起實施，根據物業集團業務發展情況適時修訂。本制度由物業集團財務管理部起草并歸口管理。
物業財務管理制度和標準（篇5）
一、財務會計管理的涵義
財務是指企業為達到既定目標所進行的籌集資金和運用資金的活動。在物業管理經營過程中，各類管理服務費、特約代辦服務費、各種兼營性服務的收入和相應的開支等，就構成了物業管理公司的資金運行。物業財務管理就是物業管理公司資金運行的管理，在資金運行過程中，包括整個物業經營出租、管理服務收費等資金的籌集、使用、耗費、收入和分配。要按照政府有關規定，規范物業管理企業的財務行為，加強財務管理和經濟核算。物業財務管理的對象就是物業經營、管理、服務的資金費用和利潤。為了提高經濟效益，擴大收入來源，使物業不斷保值增值，許多物業管理公司實行“一業為主，多種經營”的方針，公司下屬既有商業貿易部門，也有工程維修機構，還有出租物業及其他提供有償服務服務機構。財務管理的主要內容有：對資金籌集運用的管理，固定資產和經租房產租金的管理，租金收支管理，商品房資金的管理，物業有償服務管理費的管理，流動資金和專用資金的管理，資金分配的管理，財務收支匯總平衡等等。
財務管理的任務是：
(一)籌集、管理資金
這就是要保證物業經營的需要，加快資金周轉，不斷提高資金運用的效能，尤其是提高自有資金的收益率。物業管理公司的主要經濟來源是房租收入、物業有償服務管理費收入，要大力組織租金收入，加強有償服務管理費的收費工作，做到應收盡受，提高回收率。另外，在資金使用上，對各項支出要妥善安排，嚴格控制，注意節約，防止浪費。充分發揮資金的效果。
(二)經濟核算
通過財務活動加強經濟核算，改善經營管理，降低修繕、維修、養護成本，不斷降低消耗，增加積累，提高投資效益和經濟效益。
(三)多元經營
積極組織資金，開辟物業經營市場，“一業為主，多元經營”，不斷尋求物業經營的新生長點，不斷拓展物業經營的新領域，形成新優勢。
(四)財務監督
實行財務監督，維護財經紀律。物業管理公司的經營、管理、服務，必須依據國家的方針、政策和財經法規以及財務計劃，對公司預算開支標準和各項經濟指標進行監督，使資金的籌集合理合法，資金運用的效果不斷提高，確保資金分配兼顧國家、集體和個人三者的利益。同時，要在分配收益上嚴格遵守國家規定，及時上繳各種稅金，彌補以前年度虧損，提取法定公積金、公益金，并向投資者分配利潤。
二、財務會計管理制度
財務管理制度是物業管理公司內部管理的重要制度，是保證有關財務管理工作規范化、標準化的一系列具體規定。可分為以下幾類制度：
(一)會計核算方法及憑證賬冊制度
(1)管理部采用借貸復式計賬法，會計科目和核算方法以企業單位預算會計為主，結合管理部的實際，設置銀行現金日記賬、總分類賬、各項明細分類賬;
(2)原始憑證是計賬的依據，財會人員必須認真審核各種原始憑證，要求一切原始憑證必須手續完備、合法，內容真實，數字正確，日期和印章齊全，大、小寫相符等，不得有白條報賬，不得有涂改。一切原始憑證經審核無誤后，才能填制記賬憑證，據以記賬;
(3)財會記賬員應對一切原始憑證記賬負責，賬簿的記載不得挖補、涂改或用褪色藥水消除字跡，記賬應使用鋼筆，不準用鉛筆或圓珠筆，發生錯誤應根據性質，采用劃線更正或紅線更正。憑證、賬冊應根據專人列冊登記，妥善保管，不得丟失。有關會計報表、賬冊、會計憑證保存年限按上級規定辦理;
(4)指定專人保管一切未使用的重要空白憑證，如支票、現金收據、發貨票據等，動用時由領用人辦理領用手續。對誤寫的收據或作廢的支票，應注銷作廢章，妥善保存，不得銷毀廢棄。
(二)貨幣資金管理制度
(1)嚴格按照國家有關現金管理制度的規定，除抵補現金庫存外，非經銀行同意，不得將業務收入坐支留用，嚴格分清收支兩條線;
(2)做好庫存現金的保管工作，有關證券和現金必須放在銀箱內，確保安全。對指定使用備用金的人員必須進行定期檢查、核對，做好備用金的管理，庫存現金不得超過銀行規定的限額。
①建立健全現金賬目，做到日清月結，錢賬相符，杜絕白條抵庫或賬外現金，禁止私立“小金庫”;
②對超過現金收付限額以上的收付款項，必須通過銀行結算。
(三)費用現金報銷制度
為了加強現金報銷管理，嚴格執行財政紀律，對各項現金報銷擬定以下制度：
(1)差旅費報銷制度(具體內容略，下同);
(2)加班費報銷制度：
(3)醫藥費報銷制度;
(4)客飯招待費報銷制度。
(四)往來賬目清理制度
做好結賬收付款的工作是保證管理正常運轉的重要環節。財務人員要及時結賬收款，摧收應收賬款。過月未收的賬款，要上門催收。對月終尚未清理的債權債務，應查明原因，列出清冊。財會人員不能解決的事項應及時上報領導。
(五)會計報表制度
會計報表是經營收支執行情況的重要組成部分，其書寫報告是領導和上級主管部門了解管理部經濟狀況和領導工作的重要信息資料，也是編制下半年收支計劃的重要依據。所以，要保證報表的數據準確，內容完整，報送及時，手續完備。對年度結算報表，應附有分析收支計劃執行情況的說明。
(六)固定資產管理制度
1.固定資產的涵義
固定資產是指使用期限較長，單位價值較高，在使用過程中保持原有實物形態的資產，是管理部門進行有償服務所必須的物質條件。為保證固定資產的安全完整，提高使用效率，應管好用好這些資產，提高服務效益和經濟效益。
2.固定資產的范圍和分類
(1)凡單價在200元以上的一般設備，單價在500元以上的專用設備，其耐用時間在一年以上的，均列為固定資產;
(2)不滿上述金額的設備而耐用時間在一年以上的大批量同類財產，也列為固定資產;
(3)固定資產分為房屋及建筑物，專用設備，家具設備，電器設備，一般設備等大類。
3.固定資產的賬務處理
(1)固定資產實行分級管理，物資管理部門應建立分類明細賬和固定資產登記卡，使用部門應掌握本部門的物品情況，建立物品使用登記卡;
(2)購入、自制和饋贈的固定資產，一律開具驗收單，并填寫登記卡，標明編號;
(3)固定資產領用時應填寫領用單，并由使用人在登記卡上簽名，表明其設備由其保管使用;調離崗位時應將物品繳回，并注銷賬卡;
(4)固定資產的報廢、報損，應由部門填寫報廢、報損單，經財產管理部門審核后，按批準權限逐級審批，方可核銷;
(5)固定資金調撥，應嚴格按規定辦理。調撥時，先由部門填寫調撥申請單，經雙方部門領導和上級主管部門簽章后有效，使用部門不得自行處理。
4.固定資產的管理職能
(1)固定資產管理員應負責管理部全部財產的管理，辦理固定資產的購置、驗收、領發、建卡、報廢、報損的處理及賬務核算工作，做到賬、卡、物相符，每年末進行一次清點、核賬，并及時調整賬目;
(2)為保證固定資產賬、卡、物的準確性，管理部門和使用部門要相互配合，定期進行盤點，盈、虧要填表，通過財務部門調整賬、卡。
三、財務管理的機構及職責
(一)財務部門機構的設置
物業管理公司的財務會計與其他行業的機構設置也大致相同，只是工作內容和方法有物業管理行業的特點。根據物業管理公司的具體情況、資質等級及規模大小、人員可以靈活配備。財會部門一般可設置下列人員：財務會計部經理、主管會計、出納、電腦員、統計員、收費員。
(二)財會人員的崗位職責
1.財會部經理
(1)向企業領導人負責，組織公司的財會管理工作，當好企業負責人的經營管理參謀;
(2)每月、每季審核各種會計報表和統計報表，寫出財務會計分析報表，送企業法人審閱;
(3)檢查、監督物業管理各項費用的及時收繳，保證企業資金的正常運轉;
(4)審核控制各項費用的支出，杜絕浪費;
(5)合理有效地經營管理好企業的金融資產，為企業創造利潤;
(6)根據物業管理行業的具體特點、依據財會管理有關法規、政策、文件，制定財會管理具體制度和操作程序;
(7)組織擬定物業管理各項費用標準的預算方案，送企業領導、業主委員會和相關主管部門審核、修定;
(8)研究熟悉和實施相關的工商、財會及稅務、物價等管理制度，運用法律、行政處分和經濟手段保護公司的合法權益。
2.主管會計
(1)向部門經理負責，具體組織好本部門的日常管理工作;
(2)每日做好各種會計憑證和賬務處理工作;
(3)每月、每季按時做好各種會計報表，定期向業主委員會公布管理收繳及使用情況;
(4)負責檢查、審核各經營管理部門及下屬機構的收支賬目，向企業領導及時匯報工作情況;
(5)檢查銀行、庫存現金和資產賬目，做到賬賬相符，賬實相符;
(6)按照物業管理的行業特點和需要，分類計賬;完成企業領導交辦的財會工作。
3.出納
(1)遵守公司員工守則和財務管理制度;
(2)管理好公司的現金收付、銀行存款的存取，保管現金、有價證券、銀行支票等;
(3)及時追收企業各種應收款項，保護企業和業主利益不受損失;
(4)編制有關現金收付記賬憑證、現金日記賬、銀行日記賬的工作;
(5)及時辦理各項轉賬、現金支票，按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符，并交會計作賬。
4.統計員(電腦員)
(1)及時統計、存儲各種費用收付資料，供主管會計參考;
(2)維護好電腦設備，保管好所有資料，對變動資料數據應及時修改并存儲;
(3)及時輸入打印收費通知單，保證費用的按時收繳。
5.收費員
物業管理企業所轄區業主(住戶)較多時，可專門在各管理處配備收款員，其職責是：
(1)負責物業管理費等各項費用的通知和收繳;
(2)對繳費情況隨時進行統計，及時追討欠繳費用;
(3)承接與物業管理相關的經營服務收費，為業主辦理各項公用事業費的繳付;
(4)和業主(使用人)交朋友，爭取他們對物業管理工作的理解和支持，協助搞好“窗口”服務;
(5)完成企業和部門領導交辦的其他任務。
物業財務管理制度和標準（篇6）
1、總則
本制度明確了收款管理權責劃分，規范了收款管理操作程序，建立了收款管理審批流程，為收款管理工作開展提供了制度依據。
2、職責
本制度的主責部門為各公司財務部，按本制度規定嚴格執行收款管理要求與流程。
3、范圍
本制度規范的收款內容包括：物業費收入、車位管理費收入、開發界面收入、租金收入、多種經營收入、押金及代收款等。
4、各類收款總體要求
4.1財務部全面負責公司各項收款界面的管理，包括收款、收款監督、收款票據領購、下發及核銷等內容。
4.2各類收款業務均需在EAS系統中操作，做到日清日結，如遇特殊原因無法當天錄入的，轉天補錄的業務日期必須與收款日期一致。
4.3財務人員應在每日及每月底將EAS系統中的收款報表與財務系統總賬進行核對，確保數據一致。
4.4收費人員應確保各類票據連號使用，在保證當日票、款、表相符的基礎上，及時將整理好的單據及銀行回執傳遞給公司財務部，相關財務人員應對交來的錢款票據逐筆進行核對。
4.5各類票據使用完后應及時到財務部核銷并領用。
4.6財務人員每月至少兩次對收費現場的庫存現金、票據管理情況等進行盤點抽查并保留檢查痕跡，確?，F場收費的操作規范性。
5、收款管理具體要求
5.1物業費收入、車位管理費收入、租金收入、多種經營收入、押金及代收款
5.1.1每月最后一日，由客服部指定專人對收費軟件中的房屋客戶設置和客戶收費設置進行檢查，財務負責核對，確保計算應收費用前系統設置的真實、準確。
5.1.2財務人員應于每月1日將當月應收取的周期性費用(如物業費、車位費等)及時進行應收費用計算，并在EAS收費系統中生成應收費用數據。
5.1.3臨時性費用(如出入證工本費、場地租金收入、零星服務收入等)根據實際情況生成應收費用，并及時收取。
5.1.4收費人員收費前應核對業主資料(房號、業主姓名、應收款項等信息)，口頭告知業主應繳費用的明細及金額，收款后將蓋有公司收款印章的票據交業主作為已繳款憑據。
5.1.5收費人員在每日工作結束前，應將當日的收款票據、收款金額、報表核對一致。
5.1.6財務人員每日負責對收款事項進行檢查及審核，無誤后進行賬務處理。
5.2與開發公司相關的收入
5.2.1范圍：空置管理費(未出售)收入、開辦費收入、售樓處物業收入(服務費)、為開發公司服務收入、前期顧問咨詢服務收入。
5.2.2各公司財務部根據業務部門提交的應收款數據進行審核，督促業務部門及時簽訂相應合同。
5.2.3與開發公司相關收入結算的總體原則是：結算及時并實現資金快速回流。
5.2.3.1開發公司與物業公司雙方的各項業務，需由開發公司相關業務部門先立項并簽訂相應合同，而后開始實施。簽訂的合同中要明確服務標準、管理要求、費用結算方式及結算周期。對于由開發公司移交給物業進行后續管理的事項，要求明確承接的現狀，對未盡事宜的責任要界定清晰。
5.2.3.2物業公司根據各項目進度及受托協議的執行情況，由物業公司專人于結算資料齊全后的3個工作日內，向開發公司提交費用結算申請。
5.2.3.3物業公司需持續跟進與開發公司之間的結算進度，確保在結算資料提交后的7個工作日內開發公司方面完成對結算申請的審核及確認。
5.2.3.4物業公司根據開發公司審核確認后的相關審批資料，及時跟進開發公司的立項審批及合同審批進度。
5.2.4財務部根據收到的簽批完整的合同開具相應的發票，跟進開發公司的付款流程及資金安排，待開發公司付款完畢或收到款項時確認收入。
5.2.4財務部應建立開發界面收入臺賬，內容包括：合同編號、簽訂日期、合同名稱、開發界面收入類別、涉及的具體項目/分期、合同期限、合同金額、累計已發生金額、合同余額等。 5.3免單收入
5.3.1包括銷售免單、售后減免和內免，主要是指開發公司在房地產銷售階段促進銷售、售后階段解決客戶訴求以及物業公司在承接項目后解決業主遺留問題而開具的減免物業服務相關費用的.書面優惠證明。銷售免單和售后減免都是由開發公司和業主簽署的優惠免單;內免是物業公司和業主簽署的優惠免單。
5.3.2物業公司財務部收到業務部門提交的簽批完整的確認單(銷售免單、售后減免)以及開發公司給付的款項時確認收入。確認單上必須有業主、開發公司相關部門負責人的簽章確認。
5.3.3內部免單需由業務部門提交申請，簽批后，在EAS收費系統中對應收費用進行相應調整。
5.3.4物業公司財務部應分別建立開發公司免單及內部免單臺賬，臺賬內容需包含：所屬項目、客戶資料、免單類型、免單金額、免單期限及免單事由，以備查詢。
5.4代收款項的管理
5.4.1包含內容：代為收取的水費、電費、公攤水電費、燃氣、煤氣、采暖費等費用，以及代為收取的其他收費，例如代收小區寬帶費等。
5.4.2代收款項應建立相應的代收代付臺賬并及時核對，保證數據的準確性，及時結清代收款項。
6、收款現場管理
6.1當日收取的款項必須當日送存公司指定銀行賬戶，非工作時間收款須存入經物業集團財務管理部備案的無卡存款銀行賬戶，當日現場無卡存款金額需短信告知財務人員。 6.2收費人員入戶收取的各類款項必須當日錄入EAS收費系統。
6.3收費人員交接班要有交接記錄，現金、收款單據等憑證必須經雙方清點后，簽字確認。
6.4收費人員當日下班前，必須清點票款，打印POS結算單，核對報表，保證賬實相符。
7、附則
本制度自發布之日起實施，根據物業集團業務發展情況適時修訂。本制度由物業集團財務管理部起草并歸口管理。
物業財務管理制度和標準（篇7）
第一章總則
第一條為了加強分公司財務管理工作，充分發揮財務管理在企業經營活動中的作用，根據國家有關的法律、法規和公司的相關規定，并結合分公司的實際情況制定本制度。
第二條執行國家的有關法律、法規和制度，對分公司的財務活動實施有效控制，如實反映分公司的財務狀況和經營成果。
第三條分公司的財務活動在經理的領導下，由財務部門統一管理。
第四條分公司財務工作接受公司財務部門的管理、監督和審計。
第五條分公司重大投資決策項目必須有財務部門主管人員參加。
第二章財務部門和財務人員
第六條分公司必須設立專門的財務機構和財務人員，并指定(任命)專業人員為財務機構的負責人。
第七條財務人員必須遵守國家有關的法律、法規、制度和分公司的規章制度。對違法違紀行為，財務人員有權拒絕執行，并向分公司經理或主管單位請示匯報。
第八條財務人員有權依法行使有關財務規定的權利和義務。任何單位或者個人不得對依法履行職責、抵制違法行為的會計人員實行打擊和報復。
第九條財務人員必須持證上崗，依法從事財會工作。
第十條分公司領導的親屬不得擔任本分公司財務部門主管人員，財務部門主管人員的親屬不得同時擔任出納工作。
第十一條財務人員調動工作或者離職，必須與接管人員辦理交接手續。一般財務人員辦理交接手續，由財務部門主管人員監督交接;財務部門主管人員辦理交接手續，由分公司經理監督交接，必要時主管單位可以派人會同監督交接。
第三章現金、銀行存款、借款
第十二條分公司現金、銀行存款的管理必須遵守國家的有關法律、法規和規章制度，以及銀行的相關規定。
第十三條分公司現金庫存量應保持在1000元左右，并做到日清月結，帳實相符，每天須將結余現金存入銀行帳戶。
第十四條存、取大額現金時，必須有專人、專車護送。
第十五條購置物品:支付費用在人民幣500元以下，可用現金支付，人民幣500元以上，原則上須用轉帳支票支付。
第十六條以銀行轉帳支票支付款項時，必須在支票上注明支付時間、收款人單位全稱、支付金額及用途。
第十七條分公司員工因工作需要可以借款。
滿足下列一項條件者，可借用現金:
1.借款金額在人民幣100元以下;
2.購買零星物品或不方便用支票付款的;
3.因公出差需借款的;
4.其它相關法律、法規、制度規定可用現金的條件。
除此之外，其它需借用支票。
第十八條借款人必須填寫借款單并經部門主任和分公司經理審批。禁止未經批準，私自挪用公款。
第十九條財務人員必須將借出款項及時登帳核算。借款人必須在業務結束后一個星期內將所借款項歸還或將費用報銷憑據交給財務人員銷帳。逾期不報帳還款者，在其本人工資中逐月扣回。
第二十條借款人必須妥善保管好現金或支票，如有丟失由借款人承擔經濟責任。
第四章審批權限
第二十一條分公司的一切費用和支付對外款項，必須經分公司經理審批、簽字同意。
第二十二條分公司財務部門在分公司經理同意的前提下，有權進行日常的財務往來款項的收付，如:水電費、工資、稅金等項目的支付。
第二十三條分公司經理的審批權限，按公司的有關規定標準執行。
第二十四條分公司的正常對外承包項目，如空調、電梯、綠化、清潔衛生等保養款以及如消殺費、外墻清洗費等費用由項目主管人員審核，再上報分公司經理審批，簽字同意后方可支付。
第二十五條宴請招待費應嚴格按照國家規定執行，原則上不請客送禮，但因工作關系需要，須由分公司經理批準。
第二十六條對外支付工程款，必須先訂立合同，合同交財務部門主管人員復核、備案后，按合同規定的有關條款付款，嚴格按審定的結算書辦理結算手續。
第二十七條分公司各部門購置單位價值2000元以上的固定資產，需先編制計劃，經分公司經理審核后，報公司領導審批，方可購置。購置后報財務部門登記，由購置固定資產部門主任負責設備的管理與使用。
第二十八條購買機電設備零配件、材料必須按照iso9002的程序，先入庫后出庫，做到進出有登記，賬物相符。
第五章費用的報銷
第二十九條付款原始憑證背面需注明事由、經辦和部門主任簽名及分公司經理簽署審批意見，如有不真實或審批手續不全的，財務人員有權拒絕辦理。
第三十條因公事出差返回后，按規定應報銷的各種票據，應分類整理貼好，由部門主任審核，上報分公司經理審批，從返回分公司5日內，必須到財務部門報銷。
第三十一條探親差旅費，按規定路線及應報項目將票據整理貼好，由主管部門主任審核，上報分公司經理審批。
第三十二條外委工程的材料墊付款，該工程完工驗收后，一周內要報清各項費用開支，便于及時對外結算。
第三十三條財務人員應認真審核每筆借款，對逾期不還款應立即通知借款人，并根據需要向分公司經理匯報，以便及時采取措施處理，避免造成壞帳，減少不必要的經濟損失。
第六章其它事項
第三十四條分公司各部門對外業務往來中，所有收費由財務部門統一管理。經財務部門同意，可委托其它部門收取專項款。委托收款部門須建立往來帳目，管好現金，按規定時間與財務部門清帳。
第三十五條所有的財務發票和收據必須編號，加蓋分公司財務專用章才有效。各部門需用發票和收據，必須到財務部門領取，開票時須按發票編號順序逐張開出;對誤寫的收據或作廢的支票，應注銷并蓋'作廢章'，妥善保存，不得銷毀廢棄。用后存根交財務部門核帳后，方可交舊領新。如發現有以各部門名義開出的發票和收據或發票遺失、斷號現象，應追究當事人及各部門主任的責任，款項由分公司追回。
第三十六條分公司全體員工須自覺遵守，嚴格執行本制度。
第三十七條本制度由分公司財務部門負責解釋。
物業財務管理制度和標準（篇8）
第一條 為了加強公司財務管理，規范公司財務行為，合理控制成本費用支出，根據《企業財務通則》規定，結合公司經營性質，特制定本財務管理規定。
第二條 收費管理。各項目部應建立收支兩條線的登記賬，不得坐支。
(1)收費員收取的款項應開具公司蓋章的收據，不得以收條替代收據。開出的收據字跡要清晰，金額不得涂改，收據上應載明每項收費金業主姓名、房號、款項時段，部門等內容。
(2)略。
(3)公司出納員每天下午下班前到各項目部簽收進賬后的回單和開出的收據，兩項核對一致，做到日清月結。
(4)月底各項目部將本部收費明細表匯總后發給公司財務部核對。
第三條 報銷管理。公司日常報銷費用主要包括保潔費，維修材料費，保安服裝費，綠化費，電話費，水電費，交通費，辦公用品費，固定資產、低值易耗品的購買，匯兌手續費，業務招待費等，財務部要嚴格執行費用報銷總經理一支筆的簽字制度。
(1)所有報銷票據要合法、有效，印章清晰，報銷單上要注明報銷人(僅限公司員工)，金額，事由，部門(購置物品應有物品保管人簽字)，票據歸類粘貼，經部門負責人、總經理簽字后，財務方能受理。百元以上的費用在結算時應以轉賬支票付款，如維修材料費，辦公用品費，固定資產、低值易耗品的購買，保安服裝費等等，盡量減少現金支出。
(2)為了有效控制公司成本費用總額，原則上，一個預算期間內，各項目部的費用累計支出不得超出當期的預算或收入。項目部應每月對本部的開支進行統計，月底匯總，連同收費明細表一起報給公司財務部。
(3)財務部門要建立小區業主交費情況表，督促項目部的收費及時入賬，確保公司資金安全。
第四條 票據管理
1、發票管理。出納員從稅務領回的空白發票要進行票號登記，開出發票要作開出票號的記錄，作廢發票當月要在稅務開票系統中進行作廢處理。每月終了后，要對當月開票金額、份數進行統計，報與會計核對。
2、支票管理。
(1)出納員從銀行購買回的轉賬和現金支票要根據銀行回執聯上記載的起止號碼和支票號碼進行核對，并登記。作廢支票蓋作廢章剪角后另行保管，由公司領導安排集中銷毀，不得擅自處理。
(2)出納員簽發支票要與存根聯、發票金額保持一致。現金支票原則上僅限公司出納員對銀行。轉賬支票如因業務需要可由他人代辦，但代辦人須在支票存根聯上簽字。
(3)不得簽發空白支票和遠期支票。
第五條 收據管理
(1)公司空白收據應由專人集中保管，各項目部須根據收費量到公司領取并作起止號登記，作廢的收據要蓋上作廢章并在登記簿上登記后隨同用完的收據一起上交，不得擅自銷毀。公司出納員收到收費員退回的已開完了的收據，要檢查號碼是否連續，起止號是否與領出的一致，收據金額是否與進賬金額相符。
(2)需要退付的裝修押金、服裝押金之類的收據要有當事人簽名，部門負責人和總經理簽字后，出納方可付款，不得憑空支付。
第六條 原則上，公司印章、重要票據應分人保管。
第七條 資產管理
1、財產管理。公司購入的固定資產、低值易耗品以及辦公用品等財產應建立物品購入和領用登記簿，年終財務部門會同辦公室負責人一起對公司財產進行清點，形成文字，報告總經理。如涉及財產損失和報廢，賬務處理需要經總經理簽字。
2、銀行賬戶管理。
(1)會計人員要按開戶行分別設置銀行存款賬，按月核對出納員的銀行日記賬，做到會計賬、出納賬、銀行賬三賬余額三符。(2)出納員每月初要及時從銀行取回存款對賬單，逐筆勾對。對未達賬或銀企余額不符的，要查明原因，編制銀行調節明細表進行調節。調節表一聯留存一聯返饋銀行。
第八條 往來賬的管理
(1)項目部要對本部正在執行的往來單位合同進行清理，對過期或收費金額、收費方式發生變化的合同原則上應重新簽訂，并提供給財務部新的收費合同及清單。如不能重新簽訂的合同，應在清單中注明雙方認可的收費金額和收費方式，便于財務部門敦促催收。
(2)應收款的增加和確定必須要素取價款的憑據，如:合同、收據、發票、借款條，禁止憑空掛賬和銷賬。
(3)根據合同預付款時，需提供合同、協議書等有關資料和付款申請，經辦人簽名、部門負責人簽字、總經理批準后財務方可付款。
(4)應付企業的賬款和代收的應付的款項支付時應由經辦人提出付款申請，總經理簽字，財務方可支付。
(5)財務部門應建立往來單位客戶檔案信息，應收款和應付分別設置明細賬核算，定期對賬。
第九條 本制度適用公司全體員工。
物業財務管理制度和標準（篇9）
為了小區有個優美的環境，廣大業主得到更好地服務，便于物業公司更好地管理，將來開創更多更好的創收項目，現制定以下物業財務管理制度。
一.財務管理制度
1.嚴格執行國家規定的財務會計制度和有關財經紀律,按《會計法》辦事,遵章守法,做好財務會計工作。
2.財務科負責本物業公司的經濟總核算。每月末收銀員把各住宅、商鋪收取的租金、物業管理費等,做好收支結算表、欠繳管理費情況表交到財務科,由財務科及時編制損益表和資產負債表等財務報表，進行稅務申報，并綜合公司資金運作的情況、管理費收入和費用開支的資料向公司領導報告。
3.管理和控制物業公司各部門編制收支計劃,平衡工作,嚴格檢查備用金的使用,嚴格執行庫存現金限額制度,負責本公司資金運作的組織和調動,定期把資金變化情況向公司領導匯報。
4.遵循權責發生制原則及時完成收支核算,做好財務記載,正確核算,按時準確編報會計報表。
5.負責公司的各項資產登記、核對工作,保證資產更新的資金來源,保障資產的更新換代。
6.對公司的各項開支力求做到嚴格審核、合理開支,對違反規定,未經審批的開支一律不得報銷。
二.會計核算管理制度
1.采用借貸記帳法,以權責發生制為原則,收入與其相關的成本、費用應當相互配比。
2.合理劃分收益性支出與資本性支出,凡支出的效益僅與本會計年度相關的,應當作為收益性支出(如辦公費用的支出);支出的效益與幾個會計年度相關的,應當作為資本性支出(如固定資產的購置)。
3.會計年度自公歷1月1日起至12月31日止。
4.會計核算以人民幣為記帳本位幣;會計記錄的文字均使用中文;會計憑證使用復式記帳憑證。
5.會計科目的設置,會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料的編制,必須符合國家統一的會計制度的規定,并應及時向領導和有關部門報送會計報表。
6.會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料,應當按照國家有關規定建立檔案,妥善保管,保管期滿需要銷毀時,要填寫"會計檔案銷毀清冊",經經理審閱,報公司董事和財政部門批準后銷毀。
三.現金管理制度
1.根據物業管理公司管理業務的需要,應在財務科保持有適量庫存現金,以備小額現金的零星支出，超出限額部分，應在當天存入銀行。現金必須在規定的范圍、限額內支出,現金支出不得在現金收入中直接坐支。
2.現金的使用范圍:
2.1支付給職工個人的工資、獎金、補貼、福利補助費、差旅費等款項。
2.2支付給不能轉帳的集體單位或城鄉居民個人的勞務報酬或購買物資的款項。
2.3結算其他的零星支付款項。
2.4.各個部門因采購工作需要,可通過申請方式進行申請采購備用金。
2.5.不準利用管理公司銀行帳戶為其他單位或個人支付和存入現金。
2.6.不準用白條或不符合財務制度的憑證頂替庫存現金。
四.支票管理制度
1.嚴格遵守《支付結算辦法》中有關支票使用的規定,不得簽發空白支票。
2.支票金額起點為人民幣100元,支票的付款期限為自出票日起10天內。普通支票可以用于支取現金,也可以用于轉帳,在普通支票左上角劃兩條平行線的,為劃線支票,劃線支票只能用于轉帳,不得支取現金。
3.簽發支票應使用碳素墨水或墨汁填寫,票面必須有收款人名稱、出票日期、確定的金額、用途以及出票人預留的銀行印章。預留的銀行印章必須為單位的財務專用章及法定代表人的私章,支票印鑒應蓋在出票人簽章處,不得蓋在空白的磁碼區域上或多蓋預留銀行印章,否則銀行將予以退票。
五.財務支出規定及審批程序
1.財務支出規定
1.1因公需要借現金時，借款人應填寫《財務支出審批單》、《借款單》，并按規定的格式內容填寫后，經所在部門領導簽字同意、送財務人員審核、再報公司領導審批后，方可到財務部辦理借款手續。
1.2各業務經辦人對發生的各項費用，應在費用發生之日起一周內辦理報銷手續。
1.3報銷人員須憑合法的原始票據到財務部領取《報銷單》。《報銷單》填寫的各項內容要清楚，數字要準確，金額的大寫數字要正確，所填寫內容要與原始憑證相符，并將票據分類粘貼整齊后，交由部門領導審批后，再將《報銷單》返回財務科，財務人員根據財務制度規定認真審核，審核無誤后，經公司領導簽字同意后，辦理報銷手續。
1.4借款人辦理報銷手續時，財務人員應查閱《備用金臺賬》，查明報銷人員原借款金額，對報銷的超支款項應及時付現退還本人，對報銷后低于借款金額款項的，應讓其退回余額以結清原借款所借賬款。
1.5借款人員應及時沖帳，不能跨年度使用借款。年末借款的，應于12月29日前把借款歸還財務科，待次年一月重新辦理借款手續。
1.6外購材料物資應該將供應商出具的發票、收到貨物的入庫單、現金采購的加附《財務支出審批單》，經有關部門審核、復核，報審批人核準后出納方能付款。
1.7稅款、行政規費的支出可由經辦部門簽字并提交財務會計審核后，按審批程序報公司領導審批。
1.8所有支出憑證由出納嚴格審核其內容與金額是否與實際相符，票據是否合法、合規，收款單位的印章是否合法有效、領款人的簽字是否相符，審核、審批手續是否完備，如有疑問必須查詢清楚并得到確認后方能付款。報銷人對所報銷發票的真實性負永久責任。
2.審批程序
業務經辦人—部門負責人(復核) —會計(審核) —審批人(批準)—出納(付款)
物業財務管理制度和標準（篇10）
根據公司對物業管理公司各小區實行指標管理、獨立核算、自負盈虧的要求，結合公司業務管理的需要，為了做好各小區財務收支管理工作，特制定本辦法。
一、預算管理
1、物業部所有收支以預算管理為基礎，沒有預算不得開支。
2、每月末物業部根據年度經濟指標及下月預計情況，編制、上報下月收支預算。
3、收支預算由會計負責編制，經物業經理初審后，報集團財務部審核，總董事成員批準后執行。
4、各月度支出計劃的編制應以年度經濟指標為依據，可在各月之間調節，但各月總和不得超過年度指標。
5、每月初物業會計對上月預算執行情況進行總結，編制上月收支預算與執行情況比較表，報物業公司匯總后報公司相關領導。
6、預算內支出按公司規定流程審核支付，超預算支出報董事成員審批后支付。
二、收支規定
1、收據、發票及公章使用規定：
(1.1)、收據、定額停車費發票，由物業公司財務部統一購買、統一管理，設專人負責，建立專門備查簿登記收據購、存、領、銷數量及號碼。
(1.2)、物業各小區財務設專人負責收據及定額停車費發票的領用、保管和繳銷。領用收據時檢查無缺聯、缺號后加蓋物業公司財務專用章，并在登記簿上登記領用時間、數量、起止號碼及領用人，同時交回前期已使用收據的存根聯，以備查對。
(1.3)、收據的保管必須專人負責。如有遺失，追究保管人員責任。領用收據的小區，如果人員變動，需在變動前到物業公司財務部交回收據并結清核銷。
(1.4)、各小區使用發票，為便于管理，應到物業公司財務部統一開具。一般情況下應以收據(第二聯)換發票，所換發票的內容應與收據項目、金額完全一致，用以換取發票的收據作為發票記賬聯的附件，留物業公司統一保管。對于需要先開發票后付款的業主，出納(或物業助理)根據收費通知單開具發票，并在物業財務部做好登記，款項入賬后核銷。
(1.5)、收據填寫要求：
(1.5.1)、據實填寫。即必須按實收金額、項目、日期如實填寫，不得弄虛作假，做到準確無誤。
(1.5.2)、字跡清楚，不得涂改。如有錯誤，全部聯次蓋“作廢”章或寫明“作廢”字再另行開具。
(1.5.3)、全部聯次一次填開，內容、大小寫金額必須一致，禁止拆聯使用。
2、收款規定
(1)、各小區收款必須使用從物業公司領用、加蓋物業公司財務專用章的統一票據。其他任何票據或未加蓋財務專用章的票據不得使用。
(2)、已收現金款項必須在當天交由出納核對、辦理相關手續妥善保管，并及時入賬。
(3)、以轉帳方式收款應及時通知財務辦理進帳、轉帳相關手續，并及時進行帳務處理。
(4)、物業公司財務部可隨時檢查使用票據的人員是否及時將所收款項按規定上交，并定期對整本已使用完的收據核查是否繳款入賬，并進行核銷。
3、支出規定
(1)、工資費用。人事部門在對員工的出勤及人員變動核對無誤后，做出當月考勤表，報物業公司經理審批，審批后交財務部門，財務人員根據當月考勤表，計算當月員工的應付工資，制作工資表，復核無誤后交物業經理簽字，報總公司財務部簽批，董事成員簽名同意后方可發放。
(2)、員工福利費。對于員工福利品的發放，如：防暑降溫品、節日禮品等，根據實際情況，本著節約原則，物業各部門擬定方案及所需資金等情況呈報物業公司經理，再報總公司財務部審批，董事成員簽字同意后方可實施。
(3)、維修費用。小區工程維修費用，將已報呈的維修項目按已審批的程序：物業公司經理→總公司財務部→董事成員簽章。財務主管核實后方可辦理付款手續。
(4)、日常性開銷的費用。差旅費、辦公費、電話費、清潔衛生費、保安費、業務招待費、綠化費、社會保險費等以各小區所報支出預算為依據，預算內的此類費用由經辦人填制費用報銷單，物業經理批準，總公司財務部審核，董事成員簽字同意，方可報銷。會計人員應在原始票據審核方面嚴格把關，用于報銷的原始票據應符合國家有關法律法規的規定，除特殊情況外必須是發票，單據項目必須填寫齊全，特別是公司全稱、地點、費用項目大小寫金額必須準確無誤，票據應整潔，無涂抹修改。對于不符合上述規定的票據，財務人員應拒收。對于超出預算的上述費用項目，應呈報物業公司，說明情況，闡明超支原因，經物業公司經理同意后，報董事成員批準，董事成員同意后方可實施。
(5)、水電費。水費按供水公司計收費用減去屬于小區業主應承擔的代收代繳項目的費用為物管中心應承擔的水費。電費按供電公司計收的費用減去各業主電表應承擔的電費和分攤公共設施所耗電費為物管中心應承擔的電費，應遵循?？顚Ｓ迷瓌t，即本月收取的水電費必須首先用于保證該期水電費的支付。小區不得以此類收款支付日常的費用開支，以免影響水電費的正常支付。
(6)、對于需要轉賬結算的各項支出，經物業經理核準簽字，送總公司財務部審核、董事成員簽字后，在支票簽發登記本上進行登記，加蓋財務專用章及法人章進行支付。
4、資金報表：
(1)、每天由各小區收銀員填報每日收款報表給物業公司出納，由物業公司出納匯總后報公司領導。
(2)、報表需注明當天款項的'增加、減少情況說明。
三、會計核算
1、統一設置以下會計科目：
(1)、營業收入：主要核算物業小區向業主(或物業使用人)收取的物業管理費;小區收取的停車費;工本費等;;
(2)、營業費用：主要核算物業水電維修、保潔及綠化等部門發生的費用;下設明細科目：工資、折舊費，辦公費，其他費用，低值易耗品攤銷，長期待攤費用攤銷，福利費、維修費、清潔費、電費，水費，社保費及其他。
(3)、財務費用：主要核算銀行托收，托付手續費，支票工本費，利息收入等;
(4)、其他應收(應付)款：主要核算代收代繳款項及裝修期間的保證金等。
2、會計報表
(1)、財務結賬日期為月末最后一天。
(2)、會計人員應于次月的10日以前將會計報表報物業總公司財務部。并將本月應繳的各項稅金明細報總公司審批，批準后才報稅。
四、檔案保管
1、已使用的收據存根聯辦理繳銷登記后由物業公司會計進行保管。
2、財務檔案應按財政部《會計檔案管理辦法》規范要求進行整理、裝訂、歸檔。
3、當年會計資料由物管中心會計部負責保管，次年建立新帳后應將上年度全部財務資料移交總公司財務部負責歸檔保管。
4、歸檔的會計資料不得攜帶外出或外借，凡查閱、復制、摘錄會計資料須經董事成員或財務總監批準并辦理相應手續，借閱人對檔案資料要嚴格保管，限期歸還。
五、檢查控制
1、會計每月須對小區出納的財務工作進行檢查，包括收據的填開、領用、繳銷;原始單據的歸檔、保管;賬簿登記、賬證相符情況;現場盤點庫存現金，賬實相符情況。并對檢查內容以書面形式經雙方簽字確認后上報總公司財務。
2、出納應對各小區收銀員的收費工作進行檢查監督，對于有不符合“收據發票使用規定”及“收款規定”的行為，應及時上報。
3、會計每月須與集團公司核對往來款，并簽署對帳單，確保雙方帳務清楚。
4、物業公司財務應對各小區領用、繳銷票據及時核檢，發現問題應及時上報有關領導。
5、物業公司財務和總公司財務應對各小區財務收支情況進行不定期聯合檢查或抽查。
6、根據公司領導安排，聘請外部的會計師事務所對物業公司各小區財務收支執行情況進行年度專項審計。
六、相關責任
1、物業小區各出納對現金的收支負有直接責任，會計負有監管責任，小區物業經理負有管理責任。
2、禁止私設帳外帳、收款不入帳等，禁止不使用統一規定票據收款、私刻公章等，否則一經發現直接上報董事局嚴肅處理。
3、會計檔案的保管年限按財政部《會計檔案管理辦法》規定執行，如因人為保管不力丟失檔案資料則追究保管人責任。
4、由于不按本管理辦法操作給公司造成經濟損失的，由相關責任人全額賠償。
本制度由總公司財務部負責解釋和修訂。
__年×月×日
物業財務管理制度和標準（篇11）
第一章總則
第一條為了規范物業管理企業財務行為，有利于企業公平競爭，加強財務管理和經濟核算，結合物業管理企業的特點及管理要求，制定本規定。
除了規定另有規定外，物業管理企業執行，《施工、房地產開發企業財務制度》。
第二條本規定適用于中華人民共和國境內的各類物業管理企業(以下簡稱企業)，也包括國有企業、集體企業、私營企業、外商投資企業等各類經濟性質的企業;有限責任公司;股份有限公司等各類組織形式的企業。
第二章代管基金
第三條代管基金是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。
房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結構部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內車庫等。
共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。
第四條代管基金作為企業長期負債管理。
代管基金應當專戶存儲，?？顚Ｓ茫⒍ㄆ诮邮軜I主管理委員會或者物業產權人、使用人的檢查與監督。
代管基金利息凈收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作代管基金滾存使用和管理。
第五條企業有償使用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的管理用房、商業用房、共用設施設備，應當設立備查帳簿單獨進行實物管理，并按照國家法律、法規規定或者雙方簽訂的合同、協議支付有關費用(如租賃費、承包費等)。
管理用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的辦公用房。
商業用房是指業主管理委員會或者物業產權限、使用人向企業提供的經營用房。
第六條企業支付速達軟件的.管理用房和商業用房有償使用費，經業主管理委員會或者物鑿權人、使用人認可后轉作企業代管的房屋共用部位的維修基金;企業支付的共用設施設備有償使用費，經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的共用設施設備維修基金。
第三章成本和費用
第七條企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程是發生的的各項支出，按照國家規定計入成本費用。
第八條企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出，計入營業成本。()營業成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本核算的企業，可不設間接費用，有關支出直接計入管理費用。
直接人工費包括企業直接從事物業管理活動等人員的工資、資金及職工福利費等。
直接材料費包括企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。
間接費用包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、資金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。
第九條企業經營共用設施設備，支付的有償使用費，計入營業成本。
第十條企業支付的管理用房有償使用費，計入營業成本或者管理費用。
第十一條企業對管理用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業成本或者管理費用。
第十二條企業可以于年度終了，按照年末應收帳款余額的0.3%-0.5%計提壞帳準備金，計入管理費用。
企業發生的壞帳損失，沖減壞帳準備金。收回去已核銷的壞帳，增加壞帳準備金。
不計提壞帳準備金的企業，發生的壞帳損失，計入管理費用。收回已核銷的壞帳，沖減管理費用。
第四章收入及利潤
第十三章營業收入是指企業從事物業管理和其他經營活動所取得的各項收入，包括主營業務收入和其他業務收入。
第十四章主營業務收入是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業管理收入、物業經營收入和物業大維修收入。
物業管理收入是指企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務收入、公從代辦性服務費收入和特約服務收入。
物業經營收入是指企業經營業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入。
物業大修收入是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。
第十五條企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確為營業收入的實現。
物業大修收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后，確認為營業收入的實現。
企業與業主管理委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的，應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實現。
第十六條企業利潤總額包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額以及補貼收入。
第十七條補貼收入是指國家撥給企業的政策性虧損補貼和其他補貼。
第十八條營業利潤包括主營業務利潤和其他業務利潤。
主營業務利潤是指主營業務收入減去營業稅金及附加，再減去營業成本、管理費用及財務費用后的凈額。
營業稅金及附加包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。
其他業務利潤是指其他業務收入減去其他業務支出和其他業務繳納的稅金及附加后的凈額。
第十九條其他業務收入是指企業從事主營業務以外的其他業務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業用房經營收入及無形資產轉讓收入等。
商業用房經營收入是指企業利用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的商業用房，從事經營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發屋、商店、飲食店等經營收入。
第二十條其他業務支出是指企業從事其他業務活動所發生的有關成本和費用支出。
企業支付的商業用房有償使用費，計入其他業務支出。
企業對商業用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入其他業務支出。
第五章附則
第二十一條本規定自__年1月1日起施行。
物業財務管理制度和標準（篇12）
第一章總則
第一條為了規范物業管理企業財務行為,有利于企業公平競爭,加強財務管理和經濟核算,結合物業管理企業的特點及其管理要求,制定本規定。除本規定另有規定外,物業管理企業執行《施工、房地產開發企業財務制度》。
第二條本規定適用于中華人民共和國境內的各類物業管理企業(以下簡稱企業),包括國有企業、集體企業、私營企業、外商投資企業等各類經濟性質的企業;有限責任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業。其他行業獨立核算的物業管理企業也適用本規定。
第二章代管基金
第三條代管基金是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位,是指承重結構部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等。共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。
第四條代管基金作為企業長期負債管理。代管基金應當專戶存儲,?？顚Ｓ?并定期接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的檢查與監督。代管基金利息凈收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作代管基金滾存使用和管理。
第五條企業有償使用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的管理用房、商業用房和共用設施設備,應當設立備查帳簿單獨進行實物管理,并按照國家法律、法規的規定或者雙方簽訂的合同、協議支付有關費用(如租賃費、承包費等)。管理用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的辦公用房。商業用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的經營用房。
第六條企業支付的管理用房和商業用房有償使用費,經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的房屋共用部位維修基金;企業支付的共用設施設備有償使用費,經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的共用設施設備維修基金。
第三章成本和費用
第七條企業在從事物業管理活動中,為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發生的各項支出,按照國家規定計入成本、費用。
第八條企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出,計入營業成本。營業成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本核算的企業,可不設間接費用,有關支出直接計入管理費用。直接人工費包括企業直接從事物業管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。直接材料費包括企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。間接費用包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。
第九條企業經營共用設施設備,支付的有償使用費,計入營業成本。
第十條企業支付的管理用房有償使用費,計入營業成本或者管理費用。
第十一條企業對管理用房進行裝飾裝修發生的支出,計入遞延資產,在有效使用期限內,分期攤入營業成本或者管理費用。
第十二條企業可以于年度終了,按照年末應收帳款余額的0.3%…0.5%計提壞帳準備金,計入管理費用。企業發生的壞帳損失,沖減壞帳準備金。收回已核銷的壞帳,增加壞帳準備金。不計提壞帳準備金的企業,發生的壞帳損失,計入管理費用。收回已核銷的`壞帳,沖減管理費用。
第四章營業收入及利潤
第十三條營業收人是指企業從事物業管理和其他經營活動所取得的各項收入,包括主營業務收人和其他業務收人。
第十四條主營業務收人是指企業在從事物業管理活動中,為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收人,包括物業管理收入、物業經營收人和物業大修收人。物業管理收入是指企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收人和特約服務收人。物業經營收人是指企業經營業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收人,如房屋出租收人和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收人。物業大修收人是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托,對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收人。
第十五條企業應當在勞務已經提供,同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業收入的實現。物業大修收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后,確認為營業收人的實現。企業與業主管理委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的,應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實現。
第十六條企業利潤總額包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額以及補貼收入。
第十七條補貼收入是指國家撥給企業的政策性虧損補貼和其他補貼。
第十八條營業利潤包括主營業務利潤和其他業務利潤。主營業務利潤是指主營業務收入減去營業稅金及附加,再減去營業成本、管理費用及財務費用后的凈額。營業稅金及附加包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。其他業務利潤是指其他業務收入減去其他業務支出和其他業務繳納的稅金及附加后的凈額。
第十九條其他業務收入是指企業從事主營業務以外的其他業務活動所取得的收入,包括房屋中介代銷手續費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業用房經營收入及無形資產轉讓收入等。商業用房經營收入是指企業利用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的商業用房,從事經營活動取得的收入,如開辦健身房、歌舞廳、美容美發屋、商店、飲食店等經營收人。
第二十條其他業務支出是指企業從事其他業務活動所發生的有關成本和費用支出。企業支付的商業用房有償使用費,計入其他業務支出。企業對商業用房進行裝飾裝修發生的支出,計入遞延資產,在有效使用期限內,分期攤入其他業務支出。
第五章附則
第二十一條本規定自__年1月1日起施行。
第二十二條本規定由財政部負責解釋和修訂。
物業財務管理制度和標準（篇13）
前 言
經研究同意物業管理公司實行獨立核算，自負盈虧的運營模式。為適應公司的發展方向，加強財務管理和經濟核算，規范公司的經營管理和理財行為，根據《會計法》、《企業會計準則》，并結合本公司的實際情況，特制定本制度，本制度適用于__物業管理有限公司。
第一章 總則
一、財務管理的基本職能
物業財務管理是物業管理公司資金運行的管理，在資金運行過程中包括整個物業經營、出租、管理服務收費等資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，加強財務管理和經濟核算，提高經濟效益，增源截流，使物業不斷保值、增值。
二、財務管理的基本任務
做好各項財務收支預算、控制、核算、分析和考核工作，如實反映公司的財務狀況和經營成果，在資金使用上各項支出要妥善安排，嚴格控制，注意節約，防止浪費，維護和有效利用企業的各項資產，努力提高經濟效益。
三、會計核算基本原則
主要的經濟來源是租金收入、物業有償服務管理費收入，通過財務活動加強經濟核算，按照國家統一會計制度以及集團財務制度的規定建立會計記賬冊，進行會計核算，及時提供合法、真實、準確、完整的會計信息。
四、實行財務監督機制
實行財務監督，維護財經紀律，物業管理公司的經營、管理、服務必須根據有關的法規以及財務計劃對公司預算開支標準和各項經濟指標進行監督，使資金的籌集合理合法，確保資金分配合理，使投資者獲得效益。同時亦及時合理上繳各項稅費，向投資者作出明晰的信息反饋。
五、財務預算管理制度
1、財務會計每年的1月20日前編制本年度的財務預算，實行收支兩條線的管理，年度財務預算經董事會批準后執行，公司的所有財務收支應嚴格執行年度財務預算，對超預算的支出，找出原因，須報董事成員批準。
六、實行“財務雙簽”的財務簽批制度
公司實行"財務雙簽"的財務簽批制度，嚴格實行總經理授權的物業管理公司經理責任制。物業管理公司經理為所屬部門的第一負責人，總公司財務部為財務簽批人，所有款項支付時必須經董事成員簽字才能生效。因故不能簽批時，可委托或授權其它人代簽。
第二章 財務機構和會計人員
1、根據公司經營的需要，公司設立財務部?？偣矩攧詹繉ω攧展芾砣尕撠煟⒔M織實施財務部的主要職能，執行和落實公司各項財務管理制度。
2、公司財務部設會計、出納、收款員、財產物資管理員等相關崗位，全面負責公司財務管理與核算工作。
3、公司的財務負責人實行委派制，由集團委派。對委派的財務負責人其考核工作、工資晉升、獎勵與處罰、工作調動等由集團財務部管理。
4、財務人員應參與并擬定公司的財務預算經營計劃、考核和分析財務預算的執行情況。
5、財務人員要認真履行職責、正確核算、實事求是、客觀公正如實反映和嚴格監督各項經濟業務，維護財經紀律。保證所提供的會計信息合法、真實、準確、及時、完整。
6、財務人員調動工作或因故離職時，要辦好交接手續，未辦理交接手續，不得離職。
7、會計人員應當保守本單位的商業秘密。不能私自向外界提供或者泄露單位的會計信息。
第三章 財務核算的一般原則
1、會計核算必須遵守國家的相關法律、法規和公司章程的有關規定。
2、會計年度自公歷1月1日起至12月31日止，季度與月份均按公歷時間確定。
3、根據國家會計制度、行業特性的要求，對外統一會計報表，正確設置和使用會計科目。
4、會計記帳方法采用復式記賬法，按權責發生制原則進行核算。
5、會計核算以人民幣為記帳本位幣。
6、會計核算依照會計準則和會計制度所確定，對各種會計處理方法必須前后一致，具有可比性。
7、按權責發生制原則，凡應屬于本期收入和費用，不論其款項是否收到或支付，均可作為本期收入和費用處理，反之，即使其款項已在本期收到或付出，也不應作為本期收入和費用處理。
8、各種會計記錄必須及時進行處理，不得拖延積壓，會計處理必須清晰、簡明、易懂，對于復雜的經濟業務應用規范文字加以表述，便于理解、檢查和利用。
第四章 財務預算管理
1、財務預算管理基本原則：建立健全公司財務預算管理制度，做好財務預算管理基礎工作，認真編制財務預算，分析預算與實際的差異，保證公司經濟活動按計劃進行。
2、財務預算管理的基本任務：做好財務預算、分析、檢查工作，根據財務預算依法籌建、使用資金，有效利用公司各項資產，努力提高經濟效益。
3、財務預算的編制
(1)、財務預算是以貨幣等形式展示未來某一特定期間內企業全部經營流動的各項目標及其資源配置的定量說明。即在預測與決策的基礎上，按照規定的目標和內容以計劃的形式具體地、系統地反映企業未來的收入、成本、現金流入與流出，便于有效地組織與協調企業的全部生產經營活動，完成企業的既定目標。
(2)、財務預算內容：
(2.1)、收入預算。收入預算是編制利潤預算的基礎。根據企業經營目標遵循以收入定費用的原則。
(2.2)、費用預算。管理企業過程中所發生的經營費用，應編制經營管理費用預算表、財務費用預算表、折舊預算表和稅金預算表。
(2.3)、現金預算。列示預算期內的現金流入和現金流出情況，以保持現金收支平衡，并合理地調配現金資源，應編制現金預算表，固定資產購置計劃表、收入預算表。
(2.4)、利潤預算。利潤預算是以貨幣形式綜合反映預算期內企業經營活動成果的利潤計劃性。
(2.5)、資產負債預算，為反映企業預算期內期末財務狀況的全貌，編制資產負債預算表
(2.6)、財務狀況預算。根據各種形式的收入和費用的預測，綜合預算企業未來經營實現狀況并檢驗預算期內經營預算結果，適時向決策者提供有效的控制經營活動的信息分析資料。
4、財務預算編制方法：采用滾動預算法，以一個會計年度為一個預算期。
5、 財務預算編制程序：
(1)公司財務部編制單位的財務預算，形成財務預算初稿。
(2)將財務預算初稿報公司總經理審核，批準后執行。
6、編撰財務預算時間：單位年度預算應于每年元月20日前完畢。
第五章 資金管理
1、公司的資金來源包括所有者權益和負債兩大類。公司籌措資金的方式可以是貨幣資金，也可以是實物、工業產權、非專利技術、土地使用權等形式，但后者原則上不超過注冊資金的20%
2、建立資本金保全制度，保障所有者權益。
3、貨幣資金實行集中管理的制度，公司在銀行開設銀行帳戶(基本賬戶、一般賬戶)，預留印鑒必須加蓋公司財務章、公司法人代表私章，未經批準各部門一律不準在銀行開設帳戶。
4、公司財務預算計劃內的各部門的費用支出，其數額超過一定標準的應通過總經理審批，預算外的費用支出均需通過總經理審批。
6、公司財務部應加強對資金管理，每月對公司的資金使用情況進行一次全面檢查，對不合理占用及閑置資金，經報董事成員批準后統一調度。
7、公司實現的租金收入、物業有償服務管理費收入一律存入公司的基本帳戶，根據經營狀況資金的需要量定期從基本帳戶支付。
8、 公司財務部應加強對公司的資產負債比例的管理，保持適度的債務規模和合理的資本結構，減少公司的經營風險。
第六章 貨幣資金和往來結算管理
1、 貨幣資金由出納人員負責管理
(1)、出納人員負責辦理公司現金收付和銀行結算業務;
(2)、嚴格按照國家有關現金管理和銀行結算制度的規定，根據審核簽章的原始憑證進行復核，辦理款項收付。并在原始憑證上加蓋“收訖”、“付訖”截記。
(3)、庫存現金不得超過規定的限額，超過部分要及時送存銀行，每天下班前將限額內現金存入保險柜，不得以“白條”抵庫存現金，更不得挪用現金。
(4)、嚴格簽發空白支票。特殊情況需簽發不填金額的轉賬支票時，必須經董事成員、財務總監批準，在支票上寫明收款單位名稱、款項用途、簽發日期、規定限額，由領用支票人在專設登記本上簽章，并向領用人說明期限。逾期未用的空白轉賬支票，要及時收回注銷。填寫錯誤的支票，必須加蓋“作廢”截，與存根一并保存。支票遺失時，要立即辦理掛失手續。
(5)、及時登記現金和銀行日記賬。
(6)、根據已經辦理完畢的收付業務，逐筆順序登記現金或銀行存款日記帳， 當日的收支款項必須當日入賬，并結出余額。每日終了，現金賬面金額要同庫存現金核對相符。每月終了，銀行存款的賬面余額要與銀行對賬單核對，如不一致，要編制“銀行存款余額調節表”，使賬面余額與賬單上余額相符。如有差錯，要及時查找處理。
(7)、隨時掌握銀行存款余額，不準簽發空頭支票，不準將銀行賬戶出租、出借給任何單位或個人辦理結算。
(8)、出納人員不得監管收入、費用、債權、債務賬本的登記工作，以及審核工作、會計檔案管理工作，不得編制記賬(收、付)憑證。
(9)、保管庫存現金和各種有價證劵。對于現金和各種有價證劵，要確保其安全和完整無缺。如有短缺，要負賠償責任。要保守保險柜密碼和秘密，保管好鑰匙，不得任意交給他人。
(10)、保管有關印章(印章必須分管)、空白支票、匯票。
(11)、出納人員按分工所管的印章必須妥善保管，嚴格按照規定用途使用。
(12)、空白支票及匯票必須嚴格管理，專設登記本登記，認真辦理領用注銷兌現手續。
(13)、負責與開戶銀行的業務聯系，收送支票、匯票、托收、信匯、電匯、對賬單等，并負責向各責任單位轉發、轉收。
2、往來款項結算的管理
公司的往來款項包括：應收帳款、預付帳款、其它應收款、應付帳款、其它應付款、應付工資、應付福利費、應交稅金等。
(1)、公司嚴格控制應收物業管理費的`數額和收回時間，對長期不能收回的，指定專人，查明原因，積極催收;
(2)、公司按照下列要求對應收管理費進行管理;
(2.1)、認真作好應收管理費的日常更新工作;
(2.2)、加強對應收管理費的催收，并將應收管理費的催收作為經營業績考核的指標之一;
(3)、墊付員工的各種款項，應按規定及時在職工的工資發放時扣回。
(4)、公司建立票據的登記保管工作，加強對票據的回收管理及開具。
第七章 申購物品及存貨管理
1、對日常批量采購物品實行先申購后報賬的續級報批程序，需要購置物品物料時由部門經辦人辦理申請報批購置手續，部門負責人確認簽字，送呈財務主管復核，報經物業管理經理同意，經總公司財務部審批，方可提交采購部購置。
2、采購部根據物管的申購單購買物品，嚴格把好質量價格關，做到貨比三家，并辦理貨物入庫手續，賬單報銷將申購單、入庫單、發票等單據根據以上報批程序辦理。
3、公司的存貨管理由物管中心專人負責，對存貨的采購、入庫、出庫及日常管理制定相關制度。
4、存貨的購入必須執行預算計劃，先寫申購單，必須注明申請部門，申請原因，物品名稱，單價，金額，選擇公司及聯系方式等，申請人簽名。程序為先報會計審核，再報物業經理審批，然后報總公司財務部審批，董事成員簽字批準后方可組織采購。
3、存貨入帳計價
(1)、購入的存貨按照進貨原價加上運雜費、保險費、途中合理損耗和入庫前的加工整理費用等計價：
(2)、自制的存貨按照制造過程中的各項實際支出計價：
(3)、委托外單位加工的存貨按照實際耗用的原材料或半成品加保險費和加工費用等計價;
(4)、投資者投入的存貨按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價;
(5)、盤盈的存貨按照同類存貨的實際成本計價;
(6)、接受捐贈的存貨按照發票帳單所列金額加負擔的運輸費、保險費、繳納的稅金等計價。無發票帳單的，按照同類存貨的市價計價。
4、 存貨發出計價：采用加權平均
5、由物管中心財務部兼并倉庫記賬，加強對實物的管理。倉管記賬必須根據采購員提供的發票帳單，認真清點，核對數量(重量)，填寫入庫單，辦理入庫手續。
6、存貨發出必須填寫出庫單，填明用途、數量、名稱、規格，經審核批準，經辦人、主管、倉管記賬簽字手續齊全方能發貨，對于有消耗定額的材料發出，必須按定額發放。
7、 公司建立嚴格的存貨清查制度，對存貨進行定期和不定期清查盤點。
8、 在清查盤點中，發現盤盈盤虧時，應查明原因，經公司領導及有關職能部門批準后分別處理。
9、要加強對低值易耗品的管理，并設立"專用低值易耗品"備查薄，低值易耗品可采用分次攤銷法。
第八章 固定資產管理
1、固定資產的使用部門是固定資產的管理部門，對固定資產的管理要制定相關的制度。
2、固定資產是指使用期限在一年以上，單位價值在20__元以上的資產。包括房屋、建筑物、機器設備，運輸設備，主要辦公工具及其它設備等。
3、固定資產計價按實際成本計價：
(1) 購入的按照買價加上支付的運輸費、保險費、包裝費、安裝成本和繳納的稅金等計價;
(2) 自行建造的按照建造過程中實際發生的全部支出計價;
(3) 投資者投入的按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價;
(4)在原固定資產基礎上進行改擴建的，按照固定資產原價，加上改擴建發生的支出，減去改擴建過程中發生的固定資產變價收入后的余額計價;
4、固定資產實行分級歸口管理，實行誰使用誰管理的原則，把固定資產的管理工作落實到部門、個人。各部門對所管理的固定資產必須指定專人負責，加強維護保養，定期檢查。
5、固定資產的折舊。公司固定資產折舊采用平均年限法(直線法)計提，固定資產殘值率為5%。
6、固定資產購置
(1)對于購入不需要安裝的固定資產，要建立嚴格的入庫及領用保管制度，由物管中心、使用保管部門、購置部門會同驗收。
(2)對于建設安裝的在建工程，在全部工程完工后，財務人員應按工程的實際支出作為入帳價值，按財務制度的要求將在建工程轉入固定資產。
7、固定資產的盤點。
(1)公司對固定資產進行定期和不定期清查。年終清查由倉管員、使用部門和財務部門實地盤點。不定期清查，根據實際情況組織進行。
(2)盤盈、盤虧的固定資產應查明原因，報批后按規定進行帳務處理。盤盈的固定資產應按其估計凈值計入營業收入;盤虧的固定資產按照原價扣除累計折舊，過失人及保險集團公司賠款后的差額計入營業外支出。
8、公司對固定資產的購入、出售、清理、報廢的內部轉移都要辦理會計手續，加強固定資產的管理。固定資產的管理詳細內容參見《固定資產管理規定》。
第九章 無形資產及其它資產的管理
1、無形資產階級計價原則：
(1)、自行開發的無形資產，按開發過程中實際發生的支出數計價;
(2)、對于購入的無形資產，按實際支付的價款計價;
(3)、外單位投資轉入的無形資產，按評估確認或合同協議約定的金額計價;
(4)、接受捐贈的無形資產按所附單據或參照市價計價。
(5)、商譽的計價應當經評估機構確認，除公司合并外，商譽不得作價入帳。
2、無形資產按下列規定進行攤銷;
(1)、專有技術按15年平均攤銷;
(2)、土地使用權按30年-50年平均攤銷;
(3)、其它按10年平均攤銷。
3、公司接收、購入、轉讓或自行開發無形資產須經公司總經理批準后方可辦理。
4、其它資產按下列規定進行攤銷
(1)、 租賃費按6年平均攤銷;
(2)、裝修費按5年平均攤銷;
(3)、開辦費按5年平均攤銷。
第十章 成本費用管理
1、公司將一切經營性開支按其性質正確劃分為資本性支出和費用支出。費用必須按照權責發生制原則進行核算，嚴格劃分費用的受益期限。公司按期核算所耗費的實際費用，不得以計劃、定額、估計費用代替實際費用。
2、費用的計價方法，必須前后一致，一經確定，不得任意改變。
3、經營費用實行預算定額進行管理。
公司的相關經營費用在預算內公司掌握使用，超過預算的相關費用須經集團公司董事成員批準后方可使用。
物業財務管理制度和標準（篇14）
根據公司對物業管理公司各小區實行指標管理、獨立核算、自負盈虧的要求，結合公司業務管理的需要，為了做好各小區財務收支管理工作，特制定本辦法。
一、預算管理
1、物業部所有收支以預算管理為基礎，沒有預算不得開支。
2、每月末物業部根據年度經濟指標及下月預計情況，編制、上報下月收支預算。
3、收支預算由會計負責編制，經物業經理初審后，報集團財務部審核，總董事成員批準后執行。
4、各月度支出計劃的編制應以年度經濟指標為依據，可在各月之間調節，但各月總和不得超過年度指標。
5、每月初物業會計對上月預算執行情況進行總結，編制上月收支預算與執行情況比較表，報物業公司匯總后報公司相關領導。
6、預算內支出按公司規定流程審核支付，超預算支出報董事成員審批后支付。
二、收支規定
1、收據、發票及公章使用規定：
(1.1)、收據、定額停車費發票，由物業公司財務部統一購買、統一管理，設專人負責，建立專門備查簿登記收據購、存、領、銷數量及號碼。
(1.2)、物業各小區財務設專人負責收據及定額停車費發票的領用、保管和繳銷。領用收據時檢查無缺聯、缺號后加蓋物業公司財務專用章，并在登記簿上登記領用時間、數量、起止號碼及領用人，同時交回前期已使用收據的存根聯，以備查對。
(1.3)、收據的保管必須專人負責。如有遺失，追究保管人員責任。領用收據的小區，如果人員變動，需在變動前到物業公司財務部交回收據并結清核銷。
(1.4)、各小區使用發票，為便于管理，應到物業公司財務部統一開具。一般情況下應以收據(第二聯)換發票，所換發票的內容應與收據項目、金額完全一致，用以換取發票的收據作為發票記賬聯的附件，留物業公司統一保管。對于需要先開發票后付款的業主，出納(或物業助理)根據收費通知單開具發票，并在物業財務部做好登記，款項入賬后核銷。
(1.5)、收據填寫要求：
(1.5.1)、據實填寫。即必須按實收金額、項目、日期如實填寫，不得弄虛作假，做到準確無誤。
(1.5.2)、字跡清楚，不得涂改。如有錯誤，全部聯次蓋“作廢”章或寫明“作廢”字再另行開具。
(1.5.3)、全部聯次一次填開，內容、大小寫金額必須一致，禁止拆聯使用。
2、收款規定
(1)、各小區收款必須使用從物業公司領用、加蓋物業公司財務專用章的統一票據。其他任何票據或未加蓋財務專用章的票據不得使用。
(2)、已收現金款項必須在當天交由出納核對、辦理相關手續妥善保管，并及時入賬。
(3)、以轉帳方式收款應及時通知財務辦理進帳、轉帳相關手續，并及時進行帳務處理。
(4)、物業公司財務部可隨時檢查使用票據的人員是否及時將所收款項按規定上交，并定期對整本已使用完的收據核查是否繳款入賬，并進行核銷。
3、支出規定
(1)、工資費用。人事部門在對員工的出勤及人員變動核對無誤后，做出當月考勤表，報物業公司經理審批，審批后交財務部門，財務人員根據當月考勤表，計算當月員工的應付工資，制作工資表，復核無誤后交物業經理簽字，報總公司財務部簽批，董事成員簽名同意后方可發放。
(2)、員工福利費。對于員工福利品的發放，如：防暑降溫品、節日禮品等，根據實際情況，本著節約原則，物業各部門擬定方案及所需資金等情況呈報物業公司經理，再報總公司財務部審批，董事成員簽字同意后方可實施。
(3)、維修費用。小區工程維修費用，將已報呈的維修項目按已審批的程序：物業公司經理→總公司財務部→董事成員簽章。財務主管核實后方可辦理付款手續。
(4)、日常性開銷的費用。差旅費、辦公費、電話費、清潔衛生費、保安費、業務招待費、綠化費、社會保險費等以各小區所報支出預算為依據，預算內的此類費用由經辦人填制費用報銷單，物業經理批準，總公司財務部審核，董事成員簽字同意，方可報銷。會計人員應在原始票據審核方面嚴格把關，用于報銷的原始票據應符合國家有關法律法規的規定，除特殊情況外必須是發票，單據項目必須填寫齊全，特別是公司全稱、地點、費用項目大小寫金額必須準確無誤，票據應整潔，無涂抹修改。對于不符合上述規定的票據，財務人員應拒收。對于超出預算的上述費用項目，應呈報物業公司，說明情況，闡明超支原因，經物業公司經理同意后，報董事成員批準，董事成員同意后方可實施。
(5)、水電費。水費按供水公司計收費用減去屬于小區業主應承擔的代收代繳項目的費用為物管中心應承擔的水費。電費按供電公司計收的費用減去各業主電表應承擔的電費和分攤公共設施所耗電費為物管中心應承擔的電費，應遵循專款專用原則，即本月收取的水電費必須首先用于保證該期水電費的支付。小區不得以此類收款支付日常的`費用開支，以免影響水電費的正常支付。
(6)、對于需要轉賬結算的各項支出，經物業經理核準簽字，送總公司財務部審核、董事成員簽字后，在支票簽發登記本上進行登記，加蓋財務專用章及法人章進行支付。
4、資金報表：
(1)、每天由各小區收銀員填報每日收款報表給物業公司出納，由物業公司出納匯總后報公司領導。
(2)、報表需注明當天款項的增加、減少情況說明。
三、會計核算
1、統一設置以下會計科目：
(1)、營業收入：主要核算物業小區向業主(或物業使用人)收取的物業管理費;小區收取的停車費;工本費等;;
(2)、營業費用：主要核算物業水電維修、保潔及綠化等部門發生的費用;下設明細科目：工資、折舊費，辦公費，其他費用，低值易耗品攤銷，長期待攤費用攤銷，福利費、維修費、清潔費、電費，水費，社保費及其他。
(3)、財務費用：主要核算銀行托收，托付手續費，支票工本費，利息收入等;
(4)、其他應收(應付)款：主要核算代收代繳款項及裝修期間的保證金等。
2、會計報表
(1)、財務結賬日期為月末最后一天。
(2)、會計人員應于次月的10日以前將會計報表報物業總公司財務部。并將本月應繳的各項稅金明細報總公司審批，批準后才報稅。
四、檔案保管
1、已使用的收據存根聯辦理繳銷登記后由物業公司會計進行保管。
2、財務檔案應按財政部《會計檔案管理辦法》規范要求進行整理、裝訂、歸檔。
3、當年會計資料由物管中心會計部負責保管，次年建立新帳后應將上年度全部財務資料移交總公司財務部負責歸檔保管。
4、歸檔的會計資料不得攜帶外出或外借，凡查閱、復制、摘錄會計資料須經董事成員或財務總監批準并辦理相應手續，借閱人對檔案資料要嚴格保管，限期歸還。
五、檢查控制
1、會計每月須對小區出納的財務工作進行檢查，包括收據的填開、領用、繳銷;原始單據的歸檔、保管;賬簿登記、賬證相符情況;現場盤點庫存現金，賬實相符情況。并對檢查內容以書面形式經雙方簽字確認后上報總公司財務。
2、出納應對各小區收銀員的收費工作進行檢查監督，對于有不符合“收據發票使用規定”及“收款規定”的行為，應及時上報。
3、會計每月須與集團公司核對往來款，并簽署對帳單，確保雙方帳務清楚。
4、物業公司財務應對各小區領用、繳銷票據及時核檢，發現問題應及時上報有關領導。
5、物業公司財務和總公司財務應對各小區財務收支情況進行不定期聯合檢查或抽查。
6、根據公司領導安排，聘請外部的會計師事務所對物業公司各小區財務收支執行情況進行年度專項審計。
六、相關責任
1、物業小區各出納對現金的收支負有直接責任，會計負有監管責任，小區物業經理負有管理責任。
2、禁止私設帳外帳、收款不入帳等，禁止不使用統一規定票據收款、私刻公章等，否則一經發現直接上報董事局嚴肅處理。
3、會計檔案的保管年限按財政部《會計檔案管理辦法》規定執行，如因人為保管不力丟失檔案資料則追究保管人責任。
4、由于不按本管理辦法操作給公司造成經濟損失的，由相關責任人全額賠償。
本制度由總公司財務部負責解釋和修訂。
__年×月×日
物業財務管理制度和標準（篇15）
第一章 總 則
第一條 為了規范物業管理企業財務行為，有利于企業公平競爭，加強財務管理和經濟核算，結合物業管理企業的特點及管理要求，制定本規定。
除了規定另有規定外，物業管理企業執行，《施工、房地產開發企業財務制度》。
第二條 本規定適用于中華人民共和國境內的各類物業管理企業(以下簡稱企業)，也包括國有企業、集體企業、私營企業、外商投資企業等各類經濟性質的企業;有限責任公司;股份有限公司等各類組織形式的企業。
第二章 代管基金
第三條 代管基金是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。
房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結構部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內車庫等。
共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。
第四條 代管基金作為企業長期負債管理。
代管基金應當專戶存儲，專款專用，并定期接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的檢查與監督。
代管基金利息凈收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作代管基金滾存使用和管理。
第五條 企業有償使用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的管理用房、商業用房、共用設施設備，應當設立備查帳簿單獨進行實物管理，并按照國家法律、法規規定或者雙方簽訂的合同、協議支付有關費用(如租賃費、承包費等)。
管理用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的辦公用房。
商業用房是指業主管理委員會或者物業產權限、使用人向企業提供的經營用房。
第六條 企業支付速達軟件 的管理用房和商業用房有償使用費，經業主管理委員會或者物鑿權人、使用人認可后轉作企業代管的房屋共用部位的.維修基金;企業支付的共用設施設備有償使用費，經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的共用設施設備維修基金。
第三章 成本和費用
第七條 企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程是發生的的各項支出，按照國家規定計入成本費用。
第八條 企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出，計入營業成本。()營業成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本核算的企業，可不設間接費用，有關支出直接計入管理費用。
直接人工費包括企業直接從事物業管理活動等人員的工資、資金及職工福利費等。
直接材料費包括企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。
間接費用包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、資金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。
第九條 企業經營共用設施設備，支付的有償使用費，計入營業成本。
第十條 企業支付的管理用房有償使用費，計入營業成本或者管理費用。
第十一條 企業對管理用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業成本或者管理費用。
第十二條 企業可以于年度終了，按照年末應收帳款余額的0.3%-0.5%計提壞帳準備金，計入管理費用。
企業發生的壞帳損失，沖減壞帳準備金。收回去已核銷的壞帳，增加壞帳準備金。
不計提壞帳準備金的企業，發生的壞帳損失，計入管理費用。收回已核銷的壞帳，沖減管理費用。
第四章 收入及利潤
第十三章 營業收入是指企業從事物業管理和其他經營活動所取得的各項收入，包括主營業務收入和其他業務收入。
第十四章 主營業務收入是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業管理收入、物業經營收入和物業大維修收入。
物業管理收入是指企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務收入、公從代辦性服務費收入和特約服務收入。
物業經營收入是指企業經營業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入。
物業大修收入是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。
第十五條 企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確為營業收入的實現。
物業大修收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后，確認為營業收入的實現。
企業與業主管理委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的，應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實現。
第十六條 企業利潤總額包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額以及補貼收入。
第十七條 補貼收入是指國家撥給企業的政策性虧損補貼和其他補貼。
第十八條 營業利潤包括主營業務利潤和其他業務利潤。
主營業務利潤是指主營業務收入減去營業稅金及附加，再減去營業成本、管理費用及財務費用后的凈額。
營業稅金及附加包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。
其他業務利潤是指其他業務收入減去其他業務支出和其他業務繳納的稅金及附加后的凈額。
第十九條 其他業務收入是指企業從事主營業務以外的其他業務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業用房經營收入及無形資產轉讓收入等。
商業用房經營收入是指企業利用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的商業用房，從事經營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發屋、商店、飲食店等經營收入。
第二十條 其他業務支出是指企業從事其他業務活動所發生的有關成本和費用支出。
企業支付的商業用房有償使用費，計入其他業務支出。
企業對商業用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入其他業務支出。
第五章 附則
第二十一條 本規定自____年1月1日起施行。