房地產營銷策劃方案匯報
制定方案時，首先要明確目的和目標，確保方案能夠解決實際問題。房地產營銷策劃方案匯報要怎么寫？接下來給大家帶來房地產營銷策劃方案匯報，方便大家學習。
房地產營銷策劃方案匯報篇1
中秋節是中華民族的傳統佳節，賞月吃月餅猜燈謎更是傳統的節慶活動，而剛過去不久的七夕節則被認為是“中國情人節”，借此契機聊城電視臺聯合中央華府地產，推出“月滿中秋、夢圓華府”主題專場，展開大型暖場活動，將中國傳統佳節與房地產營銷結合起來，為廣大購房者提供一場全民狂歡盛宴。主辦單位：聊城市廣播電視總臺(集團)承辦單位：聊城電視臺《生活正前方》欄目聊城廣播電臺
時間：20__年9月6、7、8地點：莘縣燕塔廣場
活動主題：“月滿中秋、夢圓華府”參與對象：莘縣縣城及周邊區域居民一、活動前期宣傳形式
1.游走字幕(800元/條X20天=16000元)
活動內容以游走字幕的形式在電視展播，一目了然，讓觀眾直接了解活動內容。每條50個字的游走字幕覆蓋52個頻道，20:00-21:00-22:00四個黃金時段滾屏播出。
2.欄目內硬性廣告30秒版(710元/30秒X20天=14200元)
主要立足于活動宣傳，傳播速度快，“殺傷力”強;涉及對象最為廣泛;經常反復可以增加公眾印象;有聲有色，具有動態性。專業的制作團隊為您打造制作精良、包裝精美的活動宣傳片;欄目憑借品牌影響力，收視強勁，受眾廣泛，房產版塊前播出，針對目標受眾，因此在推廣渠道方面有著獨一無二的`優勢。
3.軟性廣告信息類(以新聞的形式宣傳，每條2分鐘，按經濟信息收費標準20X元/分鐘。每周一三節目更新，周日可重播，1000元/條)
5、廣播電臺宣傳
1、精選全天最好12個時間段a+a贈c。全天播出共20次。價格為10元/每秒/套X2套X20秒X20天=8000元。
2、全天平均分配時間a+b贈c。全天播出22次。價格為(10元/秒/套+8元/秒/秒/套)X20秒X20天=7600元。
3、經濟實惠型為特a，即a+c套餐。全天14次播出。價格為12元/秒/套X20秒X20天=4800元。
4、轟擊效應。包含全天最好時間段上下班高峰期!為特a+a+b+c。全天36次播出。價格為7600+4800=12400元。信、紙媒、廣播、城市大屏幕全媒體配合的宣傳攻勢，必將為莘縣人民及全市民眾打造一場豐富多彩的視覺盛宴。
二、活動中期宣傳
1.《生活正前方》專業團隊記者、主持人在活動現場進行拍攝、主持，為期三天的電視連續實時報道。
2、活動當天工作人員食宿及加班活動補助經費。(按電視臺內部活動節假日補助)20人X300元X3天=18000元
食宿費用由活動組織方承擔，車輛油費補助：150元/天/輛(根據具體使用車輛數)
3、房產商需要準備自己的宣傳彩頁及門票，隨時發給入場群眾。
房地產營銷策劃方案匯報篇2
一、項目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，限度提升項目的附加價值，獲取項目的利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。
二、項目營銷目標方針
根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。
2. 倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。
3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。
4. 啟動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閑式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。
5. 醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。
三、銷售目標及目標分解
1. 銷售(招商)目標
2. 銷售目標分解
四、營銷階段計劃
根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
五、項目銷售時機及價格
為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
(一)項目入市時機及姿態
1.入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在2008年5月份房交會期間開盤(或2008年9月)，可以抓住2008年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動高潮;在國慶節、2008年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。
2.入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閑購物”形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。
(二)價格定位及價格策略
1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2.價格定位：整個商業項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，價為4 000元/平方米。
3.價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
(一)宣傳策略主題
1.個性特色：“商業城財富地產投資商業”是我市首家也是一家將商業開發從“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。
2.區位交通：本項目地處廣場旁，地段，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。
3.增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。
(二)宣傳媒介組合
1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2.開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。
3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。
房地產營銷策劃方案匯報篇3
一、未來發展趨勢
一方面是房地產已經進入品牌競爭時代，房地產市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，企業更注重對品牌的培養與利用。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統一品牌之下的分品牌戰略;同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產品的概念。另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經濟持續放緩，居民收入(包括預期收入)持續下降，實惠性的心理占據主導地位;消費者經過長期的廣告浸yin，偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強;各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點;針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群;“設計時代”開始回歸，發展商更加重視產品的開發，對樓盤的前期規劃和設計將更加重視。競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據一
席之地。在未來的發展過程中，將進一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務區、高效、車站等接近);追求潔凈(對光線、綠化、天然氣配備等);追求寧靜(密度低、生態景觀臺等)等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產開發商的品牌高要求;不僅對設計有相應要求，可能還會對社區居民的生活群和社交卷具有相應要求;不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設計和制造過程中的環節比較關注。在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩定價格、吸引客源?如何根據目標消費群的理性購買需求，進一步深化自身樓盤的優點，使目標消費群產生“物有所值”的感覺?如何繼續建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續掀起一股新的旋風?如何適應“個人置業時代”的新趨勢?這些都迫使開發商需要進行系統的全程營銷策劃。
二、房地產全程營銷策劃
一是策劃為先。在整個項目開發過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業局、房管局、國土局、稅務局等部門的統計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據不同的環節有針對性的展開調查，如圍繞消費者的生活形態，圍繞區域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。
二是創新為贏。
在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創新，包括建筑形態、布局規劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合;在價格制定上，有效利用消費者的心理;在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產開發的全程策劃，每個環節、每道工序、每個細節都相當重要。如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。
三是塑造差異。
差異化能夠創造競爭優勢，在房地產策劃過程中，應在不同層面塑造差異，如建筑風格、外立面、風系設計、光系設計、戶型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業的目的是營利為本。
四是整合營銷。
一方面房地產企業在項目開發或經營中要體現人性化意識，關注企業形象、項目形象、員工形象、產品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房;社區綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區塑造創意點。在品牌定位方面，根據消費形態和樓盤實際情況，尋找相應的目標消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。當然，對于房地產銷售力的實現，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產品和價格才是實現銷售力的關鍵所在，因此應輸出多元化的產品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產品注入一些新的元素，賦予產品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
總之，未來的社區將更加在產品自身方面加以關注：如園林設計好，有較大的休閑活動空間;間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通;樓距較大，有開敞的空間和視野;完善的小區配套，物業管理好，最好是封閉式管理;
交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據目標消費群的特性，配合產品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為，關注其消費形態，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。
房地產營銷策劃方案匯報篇4
(一)項目SWOT分析
經過對本項目的調查，得出如表8-7所示的SWOT分析結果。
表8-7__項目SWOT分析表
房地產營銷策劃方案匯報篇5
(一)總目標
根據本案營銷宣傳策略，通過切實、有效的廣告安排，突出重點，彰顯樓盤特點，提高本案的知名度與美譽度，支持本項目的銷售工作。
(二)廣告目標綜述
1.樹立樓盤整體形象，對市場客戶及目標客戶傳播銷售信息。
2.保證樓盤銷售順利進行，配合2017年全年的項目開發，并實現預期的銷售目標。
3.樹立本企業形象及本案項目的樓盤形象，強化本案“____×”的居住理念及推廣主題。
房地產營銷策劃方案匯報篇6
一、活動目的和背景
本次房地產開盤活動初定時間為20__年12月25日。在__項目的推廣，__花園在市場上已經具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對項目的了解已經趨于成熟，同時根據項目銷售情況統計說明，項目的已放號客戶群中準客戶所占比例較大，預計到開盤前夕，項目放號量將會持續增加，因此開盤活動的市場背景條件應該說是比較成熟的，同時通過一段時間的推廣，項目也已到了必須開盤的時候，再推遲勢必會造成客戶的流失。
房地產開盤活動緊緊圍繞銷售為中心，通過一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內爭取達到30~40%的成交率，同時將__花園的市場知名度和美譽度擴大化，為一期項目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅實的基礎。
二、活動時間
20__年12月25日
三、活動地點
__花園項目銷售中心現場
四、房地產開盤策劃方案主題思路定位
強調氛圍、突出品位、提升檔次、有條不紊、圓滿成功
1)通過開盤當天在周邊及現場的包裝和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現項目的開盤盛典。
2)通過在售房部現場的包裝和水酒供應，工作人員的細微服務來突出表現項目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現場感受到一種尊貴感和榮譽感。
3)通過合理的區域劃分，有效的活動流程安排，現場工作人員工作職責的合理分配以及對客戶關于選房、購房流程的講解和傳達，有條不紊地對開盤當天的現場人流人群進行有效合理的控制，以使整個項目現場感覺有次序、有、層次，整個項目現場有條不紊。
4)通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業顧問來積極調動購房者的迫切心態，以使之達到成交，簽定相關合約。
五、房地產開盤活動現場規劃布置方案
1)現場布置
A在售樓部立柱前根據場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，后設背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾。附設一個用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發言及領導致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持、發言用途。
B售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設紅色地毯，售樓部前廣場設空飄若干。
C舞臺前設坐椅兩排，20個位置左右，供嘉賓及領導使用。
2)外圍道路布置
A塔南路兩側按排號活動期間方案設計，插上彩旗。
B項目工地臨塔南路一側安置空飄若干。
C在塔南路進入售樓部路口處設空飄兩個，以達到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。
3)售樓部分區布置及其他布置
A售樓部內部分為4個區域
a、選房區：主要用做通知到的放號客戶在該區域通過銷售人員的二次講解和價格預算，進行選房，確定房號，并簽署相關協議。
b、簽約區：主要用做已經選好房的客戶在該區域簽定認購書、繳納房款定金，履行相關手續。
c、展示區：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準備。
d、休息區：原洽談區位置，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用。注：選房區與簽約區設在同一區域，意向性劃分。
B其他區域
a、活動區：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪彩等，同時作主要的包裝區域。
b、休閑區：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區域。
4)新客戶排號臺：設在售樓部入口右側，立柱之后，用作新客戶臨時排號之用，同時也用作臨時室外咨詢臺之用。
房地產營銷策劃方案匯報篇7
傳統經濟學認為，商品的價值決定于凝集在商品中的有效勞動，而商品的價格取決于供求關系。按這一理論，一個物件的價值是個客觀、可度量的值。人們只要理智地度量生產某種商品所需要的有效勞動，就可以了解一個商品的內在價值，并以此為交換的依據。在這一理論的框架內，消費者能夠客觀地掌握一個商品的價值，因而是理智的，因而也就不存在市場營銷概念了。
然而，西方經濟學則認為，商品的價值取決于商品的Utility，所謂Utility是指商品的服務帶給人們的效用，或說好處。而這個效用的評價標準是一個主觀的概念：同一商品在不同的消費者看來有不同效用，南方人認為米飯好，北方人認為饅頭好，誰也不能把自己的價值取向強加給對方。由于認識到了商品的價值是個很主觀的東西，因此產生了西方經濟學的市場營銷概念。營銷的目的就是要影響消費者的價值認同，使之心甘情愿地付出更多的成本購買某一品牌的商品，而不是具有同性質的其他品牌。
現在已經步入了知識經濟，“華翠”內部必有一個創新系統來不斷審視、破壞現有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產營銷策劃書的具體內容。
二房地產營銷策劃書-促銷：點石成金
現在的競爭，已不僅僅是某一個層面上的競爭。一個企業如果僅僅在某一層面占據優勢，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那么，就有可能在新一輪的競爭當中，被更具綜合優勢的競爭者淘汰，這是新時期的基本市場法則。有遠見的人總試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最容易失敗的。在房地產市場飽和的現狀下，我們必須打破常規、標新立異，充分運用創新思想，設計出多種全新的營銷模式。做到多點齊發，連點成面，面面俱到;多線共拉，布線為網，一網打盡。
(一)房地產營銷策劃書-立異：以租帶售
房地產開發商對其所開發的項目都期望盡快銷售出去，但往往事與愿違，欲速則不達。尤其是中高檔的住宅物業，在買方市場的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報，更是難上加難。因此，市場上出現了一種帶租與銷售的營銷模式，不僅適用于商業物業的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售。目前高明住宅的銷售市場競爭十分激烈，市場明顯供大于求。在此情況下，如果華翠園沉住氣，以“不變應萬變”(價格方面)，倒也可以在高明獨樹一幟。但我們不能滿足于此，必須盡快將部分尾樓處理掉，以加快資金的運轉速度。所以，房地產營銷應當調整思路，改變策略，在不“變”中求“變”：“千變萬化”(營銷手段方面)，采取“租售結合”的營銷策略。
“租售結合”房地產營銷策略和方法的基本內容如下：當市場發生變化，供給過度，造成樓房難以銷售時，應改變營銷策略：先設法將手中的物業租出去;然后再將營銷目標鎖定在投資型買家這一目標消費群體，讓其在有較高投資回報保障的前提下，成為該物業的擁有者。這樣，即使房子暫時未售出，我們也可以獲得一定的租金，而且，隨著高明經濟的發展導致消費推動的房價上漲空間巨大，這樣，公司可以得到雙面的回報。何樂而不為呢確實，房地產行業本身就特別注定資金的快速運轉，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進行貸款，以緩解再開發的資金壓力，充分調整資金運轉率。這樣，我們就可以做到有大利而無小害、有多得而無少失。另外，本人曾經對荷城現有打工族做過租房調查，通過市場調查發現：隨著大佛山的啟動及招商成績的顯赫，吸引到了大批外來者，出租屋一直出現緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也出現很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場空間大，大可一試!
(二)房地產營銷策劃書-頂樓：困中創“圓”(園)
眾所周知，頂樓幾乎成了所有開發商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷”的命運，開發商須費很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。追本嗍原，我們必須找出導致其獨特命運的原因：人的消費思想是理性的，同時，他們的消費行為也私利的，在決定高消費品時，他們都會“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全家命運的物產時，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。其實頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶不過氣來。具體問題具體分析，一切從實際出發，針對這種現狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房內正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣;再者，它的材料及鋪設形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然后于土層栽花種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環境及凈化空氣的作用(土坯本身具有非一般的吸熱功能)。
并且，我們投入也不大，100平面大概只需2000元即可，同時，我們的大量建設又可以產生規模效應，進一步降低“花園”建設成本。至此，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了。(具體操作方法可以到“永安新村”“取經”)
阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高、容易漏裂。在這里，要解決過高的問題可以做的就是對其進行精細化的市場細分，目標群定位于年輕階層(如本人);另外，還必須采取低價、甚至成本價銷售，在價格上對其固有的缺點以一定的補償，以彌補其不足。對于頂樓容易產生漏雨及墻壁裂縫問題，在建造的過程當中如果嚴把了質量關的話，是不會發生這樣的質量問題的，但是既然現在房已建好，我要問的是您們對自己的產品有信心么?(當然我對您們還是有信心的)，如果有的話，那在售房時，我們可以大膽對消費者以“三包”的承認，并簽訂附外質量保證合同。這樣，顧客們在夠買時就會很放心了。(其實，這樣的營銷要以高要求的產品質量為基礎的，因為營銷是“末”，而產品是“本”;營銷是“術”，而產品是“道”)
(三)房地產營銷策劃書-中樓：以舊換新
俗話說：“沒有不好的產品，只有不好的定位”，市場如戰場，“凡戰者，以正合，以奇勝”。市場不同情弱者，在產品同質化嚴重、營銷手段單一的競爭市場中，沒有的、具有創新推廣手段的企業，就沒有長久的生命力與市場占有率;而將過去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業，必定走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運。因此，企業只有永遠保持創新的頭腦，不斷將其新思想轉化為獨特的、適應現實要求的模式，并成功付諸實踐。才能穩固并拓展市場，勝出于與己激烈競爭的強手之林。
目前，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場形勢更趨嚴禁。我們必須采取差異化的市場策略，努力創造與對方的差異，以正確的市場定位加上強有力的執行去甩開跟隨者，從而獲取成功。經過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻上一計：隨著高明低層消費群的成熟及社會普遍存在的“2·8定理”(社會中80%的錢掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制著20%的財富。在這里，本人將這80%的人定為低層消費者)，二手房市場異常火暴，有些時日甚至趕超新房成交量。跟隨本區農村人口的繼續大量轉移及外來人口的消費涌動，這種市場結構狀況必定還將延續甚至加深。二手樓交易已成為一種發展潮流，不可逆轉!有時，機會就出現在市場的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市場，而失敗者之所以失敗就因為他“茫然”于機會。我們必須抓住這大好時機，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時用新樓固定價減去顧客舊樓協商價，然后由消費者支付這個結果值即可。
關于這個手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場依據的。畢竟，高明舊樓多分布于市區西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主;而新樓絕大部分為花園形式，設有保安及其他物業管理服務人員，安全系數更大。再加上老區環境污染嚴重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經濟條件下，市民多有“賣舊買新”的沖動，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎上(后面提到)，一次又一次的激發著他們的購買欲，調動著人們的沖動感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記住：市場上的成功者的確是那些最能適應現行環境要求的公司——它們向真正需要的“東西”(銷售模式)而付出。
(四)房地產營銷策劃書-綠化：詩意棲居
“詩意棲居”是人類居住的夢想!所以古人云“無水則風到氣蔽，有水則氣止而風無。其中以等水之地為上等，以藏風之地為次等”，有山水懷抱之地才為風水寶地。于是人們詩意棲居在水一方契舍了文化、審美、心理和生理需要，遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今，人們對于物業的綠化要求更高一層。花園者，人文、自然與建筑對話的靈性空間，于其中，人性獲得升華。建筑為園林讓路，生活回歸自然。本人今天考察過貴園，微覺不妥，完美當中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請盡快將其“整容”一番。至時，必將帶給您們更多的“選票”。
滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場才能開山立業;氧氣如同良好的運營機制，保證置身其間的人力、資金、技術圓滿運轉;陽光是花園的遠景，吸引更多市民“埋單”。
(五)房地產營銷策劃書-物業：“和諧”民主
現代消費從一般消費轉向體驗消費，由理性消費發展為感覺消費。以前叫做消費者買的放心、用的稱心;現今邊為消費者買得開心、用得滿心，再加上人都是有感覺的動物，在享受服務時，必須要受到特別的待遇、絕對的尊重，他埋單時才滿意，以后也高興再次光臨;在購買商品時，人們需要的是熱誠的售后服務。在這方面，海爾集團的品牌建設可算上乘。
海爾產品的核心價值就是“真誠”，品牌口號是“真誠到永遠”，其服務，產品研發都是對這一理念的注釋和延展。因此，海爾的空調、冰箱、洗衣機等產品多次被列為消費者最喜歡的品牌之一。
在這方面，我們都得不恥于問師海爾，并還得把這樣的服務延伸、拓展到物業管理服務上。因為物業管理好壞也直接影響到房樓的社會認同度。只有我們的認同度高了，才會受到更多消費者的追棒。具體操作：引進一家富有實力的物業管理公司來接盤，為現有業主提供優質的服務，帶來人性化、親情化的先進服務管理理念，同時，最主要的是在安全管理上受到業主的贊譽。這樣，老業主帶動新客戶，必將提升“華翠園”銷量。
三房地產營銷策劃書-推廣：多管齊下
一個成熟、成功的品牌，到最后所擁有的，并不僅僅是強勢的知名度和優秀的形象，而是與消費者形成的牢固的心理上的聯系。境界的品牌，并不是消費者有意識認定的“好品牌”，而是存在于消費者認知“無意識”中的一種自然的狀態。強的品牌并不氣勢壓人，而是以親和友善的姿態向市民的一種虔誠的訴求及消費者的認同和好感。市場營銷的戰爭其實就是借助廣告對“品牌好感”的爭奪。所謂“會哭的孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理。舉一個最簡單的例子：你愛上一個女孩必須勇敢追啊!否則，你只能在單相的煎熬中忍痛!而你那心中的女神隨時都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。悲哀呀!對嗎?
最主要的，因為房產乃關系到一個家庭的福祉的關鍵性消費，一生中就那么一兩次。面對它們時，誰不慎之又慎、顧這盼那?倘若我們“羞”于表達自己的“愛”、恥于剖白心中之“情”。人家會“下嫁”于我嗎?這點從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分為人們車房消費，他們在面對這二者時都富有理性，這就要求我們借助一切可以借助的力量(手段)全力去說服他們、征服他們
(一)房地產營銷策劃書-廣告：媒體打壓
廣告宣傳主要以《高明信息報》、街巷橫幅條為主，以高明有線電視臺為輔。其中，電視臺廣告盡量少放，一來減少廣告投入費用，限度地提高廣告資金的回報率;二來高明電視臺上映時間短暫，又沒有自己固定的頻道(只是在黃金時段插播少次)，收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。其實，采取任何活動都一樣，在行動之前應先在自己心中琢磨琢磨，通過自己的邏輯考核看它是否“經濟”。
通過本人多次經驗的證明，現有個很好的考核方法：
如果廣告后收益>廣告費用,則是經濟的,可行!可是,學過甚至關注、了解過經濟學的人都知道，企業是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實際時都必須是以最小的投入而創造利潤的化!好!既然這樣的話，我們在醞釀廣告投入時，必須將其費用投入結構化，以達到花最少的費用而獲取訴求的化。舉個例子，如果你在平靜的池塘里投一個小石子，激起的漣漪就能讓你看得請清楚楚，這是效果;而你往大海里扔一塊大石頭，激起的浪花可能還沒有海風吹起的浪花大，這是無效，而扔大石頭的成本要遠大于扔小石頭的成本，石頭不在大小，關鍵要扔對地方，而把大石頭扔在池塘里，那就更好了。正是因為同樣的費用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結論。
另外，特地針對區內各鄉鎮農村市場的實際，本人建議采取“過時”、“落后”的墻體廣告進入農村的“心臟”，更快、更準、更優地搶占農村市場。的確，墻體廣告給人的感覺是比較低擋、缺乏公信力的，通常只有賣農村用品的廠商如飼料廠商才會使用。特別是在現今媒體不斷出新的情況下，一般的公司是絕對與墻體廣告劃清界線的。但其實，企業這種拒絕墻體廣告的態度可能是一個錯誤的決策。據調查，墻體廣告是觀眾回憶度的廣告，我能回憶到的也只有幾個，“中國
移動”、“新飛冰箱”、“創維電視”、“農業銀行”等。時代進步、經濟發達，并沒有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術，講究外表舒適、品位高雅。但是，我們企業所追求的是實用、實惠的雙“實”原則!我們提倡的是“實實在在”的那點東西!對吧?
(二)房地產營銷策劃書-造勢：聲勢浩大
我個人比較欣賞《孫子兵法》對“勢”的闡述：“流水之激，至于漂石者，勢也;故善戰者，求之于勢，而不求之于人。”造勢主要靠進行一個輔助媒體廣告的宣傳會、展銷會。目的是進一步鞏固消費者的印象度及刺激沖動消費的潛能。因為廣告是一個很抽象化的東西，給人以一種虛幻感。推廣過于單調容易產生品牌的空心化，即單純的符號化，有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度，品牌無一個個性化的內涵，它對消費者購買決策的影響力非常有限。這時，我們必須借助一兩個推介會將原本“虛”的“意識”轉化成“實”的“物質”。
具體推介有多種操作方法：
1.利用突發事件(包括國內外甚至小到本省、市、區發生的有影響力的事件)來進行炒作。商場如戰場，作戰，不是只憑膽量就能取勝的。借助突發事件宣傳自己，對于知名度不高的品牌來說，會有出其不意的廣告效果，而對于知名品牌來說，更是具有拉動力。
2.必要時可以在荷城廣場展開一個展銷會，將商品主動送到人的生活中。這樣的好處有二：一來，可以提高推銷力度跟效率，因為這樣的活動進行時，推銷員跟顧客之間是一對多的關系。相比在售樓部的一對一模式而言更省力、更有效。二來，也就是最主要的一點，這樣可以補充廣告的不足，使消費者更充分、更全面、更真實地了解我們的產品。為其沖動購房時打了一劑強心針;讓產品在消費者的意念當中構筑了一個清晰的模型;令其在決定購買意識時給我們的產品下了一個重重的砝碼。
四補漏：瞻前顧后
最后，特別要注意的是，在執行上面計劃、進行上面活動時盡量兼顧后來新樓盤的品牌力及知名度，全面貫徹可持續發展戰略，在廣告中，可以順便提起后來樓盤開發的信息(如名稱、地址、性質等)，其實在推介新有樓上，可以隨便找個借口(理由、原因)進行，如可以是“推陳出新”(“陳”指華翠園的樓盤;而“新”則指我們即將推出的新樓盤)。
五收尾：殷誠期待
在市場經濟條件下，只有飽和的思想，沒有飽和的市場。市場無處不在，缺的是“發現”二字。缺的是獨具匠心、別具一格的思想，如何將思路與財路緊密地聯系起來，必須抓住以下三個關鍵：
1.勇于打破思維定式。
2.善于另辟蹊徑。
3.敢于抓住機遇。
房地產營銷策劃方案匯報篇8
時間：
地點：
1、海鹽新天地廣場
2、現場售樓處
活動目的：
聚集開盤人氣，重拳出擊，在最短的宣傳期間內，刺激大眾，創造最佳口碑和打響海鹽首盤小高層高檔住宅小區的品牌。
活動方式：
現場搖號、活動助興、抽獎酬賓
活動安排：
一、前期廣告宣傳
3：30—4：05著重以信息發布為主宣傳，主要是搖號參加辦法、地點、時間等信息告知。發布途徑為報紙、燈箱、跨街橫幅。
宣傳主題：
未來城都市居住典范，海鹽首期豪華高品位住宅樓銷售在即。
引領都市時尚，坐居金仕海岸。
金仕海岸4月5號日真情放送，豪華住宅乍現海鹽。
因為珍稀，所以珍貴。
金仕開盤有好禮，驚喜大獎等你拿。
二、搖號現場布置
1、搖號方式：現場公開，即選即定。具體搖號登記處暫定2處。
（確定小高層購買資格，建議搖號總數比實際戶數多30%）
2、地點選定：海鹽新天地廣場
（a、需要一定活動場地。b、場地方有舉辦活動經驗。c、有聚集人氣的先例。）
3、軟環境布置：
高空氣球4個；大型氣拱門1個；30平方左右舞臺1個；樓盤效果展示牌1套；廣告宣傳易拉寶4個；宣傳折頁1000份，周遍跨街橫幅、燈箱20套
4、員工統一著裝
三、活動進程（4月5日）
1、下午14：00正式開始（13：50——14：00禮炮、獎品展示）
2、14：00——14：30
主持人5分鐘、領導5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動解說8分鐘、公證人講話2分鐘。
3、搖號開始（14：30——15：00）同時登記匯總
4、搖號抽獎（15：00——16：00）
獎品分1、2、3等獎和紀念獎（100份）
5、現場答謝演出、小娛樂活動（16：00——17：00）工作人員休息
6、公布搖號和抽獎結果（17：10——17：30）
7、獲獎群眾領獎（17：30——17：50）
四、搖號辦法
五、活動經費預算
房地產營銷策劃方案匯報篇9
一、項目銷售廣告目標
(一)總目標
根據本案營銷宣傳策略，通過切實、有效的廣告安排，突出重點，彰顯樓盤特點，提高本案的知名度與美譽度，支持本項目的銷售工作。
(二)廣告目標綜述
1.樹立樓盤整體形象，對市場客戶及目標客戶傳播銷售信息。
2.保證樓盤銷售順利進行，配合__年全年的項目開發，并實現預期的銷售目標。
3.樹立本企業形象及本案項目的樓盤形象，強化本案“____×”的居住理念及推廣主題。
二、本項目產品特點及目標市場分析
(一)項目SWOT分析
經過對本項目的調查，得出如表8-7所示的SWOT分析結果。
表8-7__項目SWOT分析表
SWOT
分析結果
優勢
1.中高檔景觀房地產定位，緊鄰__學院，區域升值潛力與發展潛力較大，加之交通便捷，居者既能享受景觀又能隨時步入都市，享受都市生活的便捷
2.本案周邊區域將是__市未來的大型文教區，文化氛圍濃厚，人文氣息可作為本案較大的賣點之一，良好的景觀設置和深厚的文化內涵是本案兩大重要優勢
劣勢
1.本案所在地離市區稍遠
2.項目內不同品位的建筑類型融合在一起，建筑形態稍顯繁雜，在一定程度上影響到本案形象推廣的統一性
3.本案是招商引資引進的房地產項目，雖然開發商擁有雄厚的經濟實力，但其知名度與信譽度有待提升，品牌的建立還需要一個逐漸被市場認同的過程
機會
1.__市經濟的持續增長促使人們的居住消費觀念日漸形成，房地產市場也已經發展到較為成熟的階段，特別是20_年__市的房地產價格增勢強勁，全年度房地產價格增幅近40%，預示著__市的房地產市場進入到了一個快速增長的階段
2.__市正在進一步拓寬城市空間，經濟發展和城區面積的擴大促使__市正在往一個現代化的大城市方向發展，這也對本案是一個利好
3.__市距著名旅游城市__市僅一小時車程，處于該市“一小時交通圈”內，具有可挖掘的周邊市場，可進一步擴大本案推廣外延，廣泛傳播本案形象
4.本案在__市屬于大規模景觀樓盤，秀美景致與規模優勢相結合，成就了本案在__市樓盤項目的卓越品質，使本案具有了塑造品牌的優秀基礎
威脅
1.與本案處于同一區位的有“__”等三個競爭樓盤，其中“__”項目的建筑形態統一和諧，與本案眾多建筑形態融合在一起的特點形成鮮明對比，給本案構成了一定的競爭壓力
2.本案周邊的樓盤項目雖可促使該區域形成一種統一的居住氛圍，但也容易分散一部分目標消費群，弱化本案的影響度和推廣度
3.__市人口有限，多年來房地產市場的蓬勃發展已消化了部分消費力，增大了本案的市場推廣及銷售風險
4.作為__市郊區的樓盤，本案所處區域要形成一個成熟的住宅區域還需要一定的時間，消費者對該地塊也需要有一個認同的過程
(二)項目廣告目標市場
根據本案的特點及上述的SWOT分析結果，初步確定本案的目標市場可包括：
1.第一目標市場：__市本地(包括城區和郊縣城鎮);
2.第二目標市場：__市周邊地區(如__市等具有潛在購買力的&39;地區)。
(三)目標消費群定位
在市場定位與項目定位相結合的基礎上，將目標消費群鎖定為以下人群。
1.按購房動機：(1)居住者;(2)投資者。
2.按地理位置：
(1)__市本地人及在__市工作的外地人;
(2)周邊地區想將本案作為第二居所的人士。
三、本案的廣告推廣計劃
(一)廣告訴求重點
結合本案特點，在本案的不同銷售階段，將本案主題進行輪流展示，著力形象介紹，使其盡快被目標客戶群所了解和接受。具體廣告的訴求重點將從以下六方面突出。
1.項目的整體優勢：可著重突出中高檔景觀樓盤和本市規模較大的樓盤。
2.地貌布局：本案遵循自然生態法則進行布局，小區地貌獨具特色。
3.生態環境景觀：獨特的景觀生態環境是本案的一大亮點，在推廣時應著重強調。
4.配套：本案擁有大型現代化購物商廈、大型景觀休閑廣場等完備的生活配套;與此同時，本案的智能化系統在本地也將是比較先進的。
5.人文氛圍：毗鄰×學院，同時這一區域將逐漸發展成為__市的文教區，是__市最具現代文明底蘊的城市板塊，人文氣息十分濃厚，為本案營造了一種強烈的文化氛圍，這是本案最為珍貴的訴求點，應著重突出。
6.居住理念：本案所營造的是一種天人合一的居住理念，人與自然和諧相融是都市人居品質的極致彰顯，倡導一種健康的生活方式也是本案的感性訴求點之一。
(二)廣告表現
1.廣告主題圍繞本案“____×”這一居住理念，在本案的不同營銷階段設置不同的推廣主題，包括上述幾大訴求點以及本案的銷售進展情況。
2.廣告主導概念：秀麗的自然風光條件與濃厚的人文氛圍完美結合。
3.廣告表現原則
(1)訴求單純形象力求突出產品品牌與產品本身的形象，文字感性而具有說服力。
(2)風格統一化：從傳播的媒介上整體考慮統一風格，包括選用的圖片、圖形、字體、色彩和編排樣式。
(3)系列化：在項目整個營銷過程中，根據項目的開發階段，按推廣的節奏，分為幾個推廣單元，形成單元系列，以加強每個階段的推廣與訴求重點，同時將本案各方面的優勢點分章節進行有側重的展示，讓人們能強烈、全面地認識、認同本案所獨具的優勢與品位。
(4)廣告誘導重點：著重分階段提示“__項目”針對各個目標消費群對自身價值的定位，界定自身價值、生活階層、生活品位等一系列針對個性的訴求，以提供充分的心理暗示，貼近目標消費群的心理期待，引導其采取購買行為。
(三)廣告媒體發布計劃
電視、廣播、報紙、戶外和車體等廣告的表現形式都將成為本案可選擇的宣傳推廣媒體，形成全方位的強大推廣媒體組合。
在本案各銷售階段媒體配合情況如表8-8所示。
表8-8本案各銷售階段媒體配合情況表
銷售階段
具體情況
引導期
首期推向市場，廣告運用以一些新聞報道、大型戶外媒體和售樓部的全面啟用為主，結合項目奠基這一市場機會點
公開期
樓盤正式推向市場，廣告媒體的安排轉向以報刊媒體為主，同時可配合一定的促銷活動
強銷期
各種媒體攻勢互相配合、全面展開，推廣重點圍繞銷售進展情況開展。在客戶對本案了解的基礎上，強化本案影響力，促使銷售迅速擴大
持續期
廣告媒體的投放減少，銷售上的廣告宣傳主要依靠前期剩余的戶外媒體和印刷媒體維持
(四)廣告分期
本案廣告將依據市場銷售情況及銷售周期采取各階段不同的廣告活動，使受眾全面透徹地掌握本案信息，同時節省一定的廣告費用。鑒于本案大型景觀住宅的定位，在本年度內的廣告分期建議如表8-9所示。
表8-9__項目廣告分期情況表
階段
日期
媒介運用
廣告主題
導入期
3月中
至7月中
戶外大型廣告牌：設置在__市區主干道上，引導型廣告建議尺寸在20米×10米
預告開盤日期;本案的總體規劃優勢;著力介紹本案形象，塑造本案品牌及企業品牌形象，使消費者對本案有一個整體的把握與了解;重點是感性、概念性的訴求，強調的是樓盤整體的品牌形象和企業形象
現場看板：在工地搭設大型看板，營造現場氣勢及銷售氣氛
墻體廣告：在工地現場設置，推廣樓盤和企業形象，吸引周圍群眾注意，依據現場實際情況設置尺寸
報紙廣告：在《__日報》上發布以軟新聞方式為主的廣告，使受眾對本案有一個基本的了解，開工奠基建議以整版平面報紙廣告的形式實施
燈廂廣告：在環城北路的主干道兩旁，每50米設置一對路牌，共40對
道旗制作：沿__市主干道布置
售樓中心：售樓處及樣板房設計布置完成，營銷道具準備完畢
公開期(導入期后1周左右)
7月底至10月中
報紙廣告：主要以《__日報》為主，時間配合項目的開發進程來實施
各個主題以系統的方式連續展開：開盤信息;樓盤形象宣傳;本案的規模優勢;本案優越的自然環境景觀及濃郁的文化氛圍;本案配套優勢
夾報：每個月一次，以夾報形式推廣，加深受眾印象
電視媒體：__市電視臺專題報道，開盤時向各大媒體發布開盤信息，配合公關活動進行樓盤強勢宣傳，強化樓盤形象
活動：在開盤當日舉辦開盤慶典儀式
強銷期
10月底至春節前后
報紙廣告：整合公開期報紙媒介投放策略，《__晚報》與《__報》配合進行，每月兩次投放
本案價格優勢;本案熱銷進展情況;與公開期相一致的規劃優勢、環境景觀優勢、配套優勢等
廣播：在主要廣播媒體上發布，選擇早晨及晚上八點左右
電視媒體：__市電視臺專題報道
海報：定點定區域發送關于樓盤信息的海報，對訴求對象做密集轟炸，擴大影響面
活動：可舉辦促銷活動，加強本案影響力，或參加房交會
持續期
11月中
報紙廣告：每半月投放一次廣告
銷售單位信息;價格優勢;熱銷情況
電視媒體：__電視臺專題報道
四、本案的廣告費用的預算
根據以上該項目的廣告策略，整個項目開發和市場推廣的總費用以控制在總的銷售額的1.5%左右較為合適。如果房地產市場發生較長時間的低迷狀態，則本案總的廣告預算將做相應的追加調整。
房地產營銷策劃方案匯報篇10
1、產品的調研
只有對樓盤進行充分的調研，才能找出了自身的弱點和優點，審視產品，擺正了迎戰市場的恰當位置。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎上，充分發揮產品的優勢點，策劃才能行之有效。
(1)物業的定位;
(2)建筑、配套、價格的優劣勢分析;
(3)目標市場的分析;
(4)目標顧客的特征、購買行為的分析;
2、市場的調研
或許有人講，搞房地產項目靠的是經驗，但須知，市場調研的目的是從感性的經驗，結合不斷變化和細分的市場信息，提升到理性的層次，科學地對所有在規劃、推廣過程中將出現的問題進行有效的預測。
在市場經濟的競爭下，閉門造車或迷信經驗終究是不行的。
(1)區域房地產市場大勢分析;
(2)主要競爭對手的界定與SWOT的分析;
(3)與目前正處于強銷期的樓盤比較分析;
(4)與未來競爭情況的分析和評估。
3、企劃的定位
定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項目的調研，制定樓盤定位，提煉USP(獨特的銷售主張)，提出推廣口號，使樓盤突現其與眾不同的銷售賣點。
尋找最能代表目標顧客對家庭和生活方式的理解作為創作原素，以此作為廣告的基調，并以藝術的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。
4、推廣的策略及創意的構思
房地產廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念。當樓盤無明顯優勢時，競爭顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。
房地產廣告必須以有效、經濟為原則，講究策略性、計劃性
5、傳播與媒介策略的分析
有人說，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。確實，只有發揮好媒體的效率，才能使有限廣告經費收到的經濟效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實現利潤化。
整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時期內為樓盤樹立清晰的形象，并以持續一致的形象建立品牌。
(1)不同媒體的效應和覆蓋目標;
(2)不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析;
(3)不同種類、不同時間、不同篇幅的雜志廣告分析;
(4)不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析;
(5)不同電臺、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析;
(6)不同地區、不同方式的夾報DM分析;
(7)戶外或其他媒體的分析;
(8)不同的媒體組合形式的分析。
6、階段性推廣總體策略
房地產廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時間安排， 更沒有周期概念，面對激烈的市場競爭，則始終處于被動狀態， 只能嘆怨廣告無效。
規范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統工程，根據市場反映結合施工進度， 針對競爭對手，形成一套有效、經濟的階段性策略尤為重要。
7、階段性廣告和媒介宣傳
房地產階段性廣告創作要挖掘記憶點、找準利益點、把握支持點，以階段性目標為指導，全方位地實施強有力的廣告攻勢，合理運用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優點的“三套車”縱橫交錯，整合傳播。
(1)廣告的重點;
(2)廣告的主題和表現手法;
(3)各類媒體廣告的創意與制作;
(4)媒體的發布形式和頻率;
(5)整合傳播的策略;
(6)媒體發布的代理。
8、階段性促銷活動的策略
促銷的目的是，在一定時期內，以各種方式和工具來刺激和強化市場需求，達到銷售促進的目的。
(1)促銷活動的主題;
(2)促銷活動的計劃和實施監督;
(3)促銷活動與銷售執行的引導、建議;
(4)促銷活動的效果評估和市場反映的總結。
9、階段性公共關系的策略
善于借用各種社會事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進行報道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨特的形象。
10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋
廣告效果監測是對廣告行為產生的經濟效益、社會效益和心理效益的一項檢測。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應日益變化的市場，“一條道，走到黑”往往是要走死胡同的。
11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放
所謂“知已知彼，百戰不貽”。在市場推廣中，要及時地監測競爭對手的一舉一動，對于營銷競爭既能做到把握對手動向，防范于未然，也能對于對手的營銷變數能及時地反應和應對。
12、推廣成本預算和費用監控
廣告預算的每一筆精打細算，不應該是簡單地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用的壓價之上，而是應該貫穿營銷決策的每一個步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實把握和廣告媒體的有效選擇之中。因為一個決策性的失誤，往往會抵消幾十次討價還價的全部所得